?導(dǎo) 讀

??1、50強(qiáng)拿地金額環(huán)比再降七成地產(chǎn)10月暖場，創(chuàng)近三年新低。

??2、五成新增貨值集中于10強(qiáng)房企地產(chǎn)10月暖場，市場份額持續(xù)鞏固。

??3、新增拿地門檻同比降幅皆超60%，百強(qiáng)拿地銷售比僅為0.18。

??榜單解讀

??前言地產(chǎn)10月暖場：11月份，集中供地進(jìn)入“少量多次”的狀態(tài)，共有9城進(jìn)行了集中供地，但市場熱度持續(xù)低迷，依然以底價(jià)成交、城投托底為主，僅北京、杭州熱度相對(duì)出眾。房企投資力度降至谷底，銷售百強(qiáng)房企拿地銷售比降至0.18，50強(qiáng)單月拿地金額不足200億元，同環(huán)比均“腰斬”，且創(chuàng)三年以來新低。央國企前三輪“積極”拿地后，拿地腳步大幅放緩。整體來看，短期房企投資弱勢的態(tài)勢不會(huì)逆轉(zhuǎn)，本月雖有較多利好政策出臺(tái)，對(duì)土地市場而言利好，作用于投資環(huán)節(jié)仍需時(shí)間檢驗(yàn)。城市之間市場分化將愈發(fā)顯著，一線城市和少部分核心城市在市場信心帶動(dòng)下熱度有望回升，而二線城市和大部分三四線城市預(yù)計(jì)還將較長時(shí)間地處于低溫狀態(tài)。

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??50強(qiáng)拿地金額環(huán)比再降七成

??創(chuàng)近三年新低

??11月，拿地企業(yè)來看，接近九成50強(qiáng)房企10月無投資，2022年投資“暫停”企業(yè)依舊超過30家，僅有濱江在杭州積極補(bǔ)倉，單月拿地金額接近40億（全口徑）。單月銷售50強(qiáng)房企拿地金額不足200億元，創(chuàng)下近三年新低，同環(huán)比分別下降53%和68%，相較2021年5月高點(diǎn)下降97%，房企拿地意愿、參拍積極性仍在谷底。一方面雖然11月有9城進(jìn)行了集中供地，不乏北京、杭州等高熱城市，但由于多城土拍冷清且為第四、第五輪，因此整體供地量較此前大幅下降，僅成交92幅地地產(chǎn)10月暖場；另一方面，民企資金壓力并未得到緩解，土地市場依舊隱身，其中碧桂園已連續(xù)兩月未有新增土地入賬。而央國企前三輪“積極”拿地后，投資盡顯疲態(tài)，拿地腳步大幅放緩，華潤、招商單月拿地金額不足30億。

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??五成新增貨值集中于10強(qiáng)房企

??市場份額持續(xù)鞏固

??截止11月末，年內(nèi)百強(qiáng)房企新增貨值中，有一半都集中于TOP10房企中，TOP10房企不僅貨值總量高，拿地也均集中于集中供地的核心城市，新增土儲(chǔ)實(shí)現(xiàn)了“質(zhì)”和“量”的雙高，未來房地產(chǎn)市場份額將更加得以鞏固。此外，11-20強(qiáng)房企新增貨值占百強(qiáng)總新增的24%，值得一提的是，21-30強(qiáng)房企新增貨值僅占3%，作為曾經(jīng)高速擴(kuò)張、積極拿地的主力，目前也是投資力度收縮最為嚴(yán)重的梯隊(duì)。

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??新增拿地門檻同比降幅皆超60%

??百強(qiáng)拿地銷售比僅為0.18

??截止11月末，新增貨值百強(qiáng)門檻為76.1億元，拿地金額、建面百強(qiáng)門檻分別為28.7億元和39萬平方米，環(huán)比雖小幅增長，但同比降幅依然保持60%以上。綜合來看，僅保利、華潤兩家房企年內(nèi)新增貨值超過2000億元，而去年同期已經(jīng)有9家房企超過2000億。自9月以來，新增土儲(chǔ)貨值TOP10企業(yè)均未出現(xiàn)變化，保利、華潤和中海連續(xù)3個(gè)月位列新增貨值TOP3。截止11月末，新增貨值10強(qiáng)以國企、央企為主，民企只有濱江、綠城分別位列第5、7位。

雖然近期關(guān)于房企發(fā)債、融資利好不斷，但房企的投資意愿持續(xù)保持在低位，11月末百強(qiáng)房企拿地銷售比0.18，較上月再度下調(diào)0.01。分梯隊(duì)看，由于本月集中供地總量相對(duì)減少，10強(qiáng)、11-20強(qiáng)房企拿地銷售比繼續(xù)下調(diào)，僅有0.21和0.26，但依然高于百強(qiáng)的平均水平，其余三個(gè)梯隊(duì)房企的拿地銷售比分別為0.06、0.08和0.18。

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??僅北京、杭州土拍較熱

??其余城市仍以城投“托底”為主

??就11月集中供地來看，城市分化依舊顯著。北京、杭州兩城第四輪土拍熱度大幅提升，溢價(jià)率分別達(dá)到10%和8%，分別較第三輪提升3pts和4pts，且無地塊流拍，深圳雖然僅供地7宗，但深圳北站附近優(yōu)質(zhì)地塊依舊吸引了多家房企參拍，并經(jīng)過41輪競價(jià)觸及封頂價(jià)。而其余城市如鄭州、長沙、武漢等城市地塊均以底價(jià)成交。

??從企業(yè)拿地來看，土拍的冷清的城市基本以城投“托底”為主。武漢、無錫城投參與拿地比例超過80%，長沙為76%。

??而北京、杭州相對(duì)火熱城市也呈現(xiàn)截然不同的局面。北京無論是參與還是拿地，央企、國企的參與程度最高，但在擺脫城投依賴的同時(shí)，民企難以參與。而杭州則相反，全部地塊均被本土民企收入囊中，除品牌房企濱江活躍外，本土中小民企表現(xiàn)也比較積極，杭州東虹房產(chǎn)、浙江新世界房產(chǎn)、富陽百合房產(chǎn)等也均有收獲。

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??“22城+長三角”最受青睞

??百強(qiáng)一二線投資占比85%

??截止11月末，百強(qiáng)房企年內(nèi)的投資分布情況基本已經(jīng)定型，從不同的維度來看“22城+長三角”今年房企最主要的投資區(qū)域，目前百強(qiáng)投資額中有82%集中于22個(gè)核心城市，與上月持平，本月雖然有不少城市進(jìn)行集中供地，但出讓體量遠(yuǎn)不及前幾輪。

??從能級(jí)來看，一線城市地價(jià)雖高，但土地資源較為稀缺，占百強(qiáng)房企前11月投資額的37%；二線城市既是集中供地的主力城市，土地價(jià)格也相對(duì)較高，成為今年百強(qiáng)房企投資額占比最高的能級(jí)，占比達(dá)到48%；三四線城市今年整體市場走弱，僅占百強(qiáng)投資的15%。

??杭州、北京年內(nèi)百強(qiáng)投資金額已經(jīng)超過1000億元，其次上海、深圳也超過500億元，廣州則以392億元位列第五。百強(qiáng)房企投資金額TOP20城市中，有15個(gè)來自集中供地的重點(diǎn)城市，此外還有佛山、東莞、西安、金華和溫州。

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??集中供地政策放寬基本見底

??城市分化進(jìn)一步加劇

??近期房地產(chǎn)市場在信貸、發(fā)債、融資等方面利好頻傳，尤其11月末證監(jiān)會(huì)的“第三支箭”發(fā)布，給房企在資本市場上運(yùn)作帶來了更大可能性，對(duì)市場的作用也更像一劑強(qiáng)心針。但這三支箭對(duì)于房企目前更大的作用在于恢復(fù)現(xiàn)金流的穩(wěn)定、恢復(fù)經(jīng)營、恢復(fù)預(yù)期、保交流、保交付等方面，并不會(huì)直接體現(xiàn)在投資上，因此短期內(nèi)對(duì)恢復(fù)土地市場熱度效果不會(huì)太顯著。

經(jīng)歷今年的多輪調(diào)整后，22城土地市場的寬松程度基本“見底”，要進(jìn)一步放寬的難度較大，所以對(duì)于有資金實(shí)力的國央企來說，目前確實(shí)是選取優(yōu)質(zhì)地塊擇機(jī)補(bǔ)倉的好機(jī)會(huì)。在穩(wěn)住現(xiàn)金流的前提下，逆市補(bǔ)倉對(duì)房企的長遠(yuǎn)發(fā)展有利無弊，也是頭部房企進(jìn)一步鞏固自身市場份額的良機(jī)。

今年的集中供地也走到尾聲，雖然許多城市今年會(huì)進(jìn)行5輪甚至6輪的集中供地，但后面幾輪供應(yīng)量整體來看不如前三輪，預(yù)計(jì)會(huì)有少部分城市成為亮點(diǎn)，尤其一線城市在真正優(yōu)質(zhì)地塊的加持下，土地市場還是能夠掀起較大的熱度（例如北京的第四輪），而其地產(chǎn)10月暖場他的二三線城市則將以平淡收尾。

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文章來源:克而瑞