如何辦理國(guó)有土地使用證新類別——房地產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)：要點(diǎn)與實(shí)踐

#私募基金# #房地產(chǎn)#

本文通過對(duì)《不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)備案指引（試行）》要點(diǎn)的梳理，探討房地產(chǎn)私募基金試點(diǎn)規(guī)則及相關(guān)操作實(shí)務(wù)。

作者丨張平 魏軼東 李嘉棟 於佳凝 吳佳寶 儲(chǔ)燦林

一、出臺(tái)背景

《不動(dòng)產(chǎn)基金試點(diǎn)指引》允許符合條件的私募基金管理人在初始募集和展業(yè)計(jì)劃的基礎(chǔ)上設(shè)立房地產(chǎn)私募投資基金，引入機(jī)構(gòu)資金，投資特定的住宅、商業(yè)樓宇和基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)盤活存量房地產(chǎn)，探索新的發(fā)展模式。本文將通過以下幾點(diǎn)來探討房地產(chǎn)私募基金的試點(diǎn)規(guī)則及相關(guān)操作實(shí)務(wù)。

二、要點(diǎn)與實(shí)務(wù)

1、新設(shè)產(chǎn)品類型

對(duì)于參與試點(diǎn)的私募基金管理人，中基協(xié)自主設(shè)立了產(chǎn)品類型& ampquot房地產(chǎn)私人投資基金和。quot，它不同于& ampquot房地產(chǎn)基金& ampquot和& ampquot基礎(chǔ)設(shè)施基金& ampquot私募股權(quán)投資基金類型下，以便于實(shí)施差異化管理。

2、新舊規(guī)并行

未參與試點(diǎn)的私募基金管理人仍可按照《私募投資基金備案須知》(以下簡(jiǎn)稱& ampquot 《備案須知》 &quot)，《關(guān)于加強(qiáng)私募投資基金監(jiān)管的若干規(guī)定》(以下簡(jiǎn)稱& ampquot 《私募若干規(guī)定》 &quot)和《證券期貨經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)私募資產(chǎn)管理計(jì)劃備案管理規(guī)范第4號(hào)》(以下簡(jiǎn)稱& ampquot 《4號(hào)規(guī)范》 &quot).募集和管理投資于保障房、商業(yè)地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施等房地產(chǎn)項(xiàng)目的傳統(tǒng)私募股權(quán)投資基金，但相比之下，在投資范圍和方式、杠桿設(shè)置、后續(xù)募集等方面無法享受房地產(chǎn)私募股權(quán)基金的差異化優(yōu)惠政策。

（二）投資范圍：類別拓展及與公募REITs銜接

1、類別拓展

與以往的房地產(chǎn)私募股權(quán)投資基金相比，房地產(chǎn)私募股權(quán)基金的投資選擇范圍更廣，包括房地產(chǎn)私募股權(quán)基金可以投資的特定住宅(包括存量商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和市場(chǎng)化租賃房)、商品房、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目等[1], & amp；quot存量商品房和市場(chǎng)化租賃房& ampquot。一方面，它賦予房地產(chǎn)私募股權(quán)基金以& ampquot盤活現(xiàn)有資產(chǎn)。quot，& ampquot保障財(cái)產(chǎn)穩(wěn)定人心。#039;美國(guó)的生計(jì)與發(fā)展。quot，另一方面也改變了投資住宅項(xiàng)目的私募股權(quán)投資基金無法備案的局面，為住宅項(xiàng)目規(guī)范回歸私募市場(chǎng)提供了舞臺(tái)。

2、銜接公募REITs投資領(lǐng)域

值得注意的是，《不動(dòng)產(chǎn)基金試點(diǎn)指引》投資范圍的調(diào)整，使得房地產(chǎn)基金與公募REITs的對(duì)接成為可能，為私募股權(quán)投資者參與房地產(chǎn)投融資提供了路徑，也為公募REITs基礎(chǔ)資產(chǎn)的儲(chǔ)備和拓展提供了更多可能。

首先，《國(guó)家發(fā)展改革委關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)工作的通知》(發(fā)改投資[2021]958號(hào)，簡(jiǎn)稱& ampquot958號(hào)文&quot)都包括經(jīng)濟(jì)適用房租賃和基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，這為房地產(chǎn)私人提供了政策支持

《不動(dòng)產(chǎn)基金試點(diǎn)指引》主要從股權(quán)穩(wěn)定性、風(fēng)險(xiǎn)隔離、專業(yè)能力、合規(guī)運(yùn)營(yíng)等方面為私募機(jī)構(gòu)參與試點(diǎn)設(shè)置更高門檻，注重機(jī)構(gòu)穩(wěn)定性和專業(yè)性，發(fā)揮總行示范效應(yīng)。

(1)（三）管理人資質(zhì)：強(qiáng)調(diào)穩(wěn)定性及專業(yè)性:在中國(guó)基金會(huì)注冊(cè)為私募股權(quán)投資基金管理人；

(二)主要投資者和實(shí)際控制人管理人類型:在最近兩年內(nèi)未發(fā)生變化；

(3)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定:主要是

（4）實(shí)繳資本：不低于2,000萬元人民幣；

（5）管理規(guī)模：在管不動(dòng)產(chǎn)投資本金不低于50億元人民幣，或自管理人登記以來累計(jì)管理不動(dòng)產(chǎn)投資本金不低于100億元人民幣，具體計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)可參考后文“（八）試點(diǎn)申請(qǐng)及備案關(guān)注要點(diǎn)”；

（6）投資及退出經(jīng)驗(yàn)：具有3個(gè)以上的不動(dòng)產(chǎn)私募投資項(xiàng)目成功退出經(jīng)驗(yàn)，投資部門擁有不少于8名具有3年以上不動(dòng)產(chǎn)投資經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人員，其中具有5年以上經(jīng)驗(yàn)的不少于3名；

（7）合規(guī)運(yùn)作：最近三年未發(fā)生重大違法違規(guī)行為。

（四）投資者資質(zhì)要求：高風(fēng)險(xiǎn)承受能力及資金實(shí)力

1、機(jī)構(gòu)投資者為主

為引入長(zhǎng)期資金，不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金以機(jī)構(gòu)投資者為主，在現(xiàn)行監(jiān)管規(guī)則基礎(chǔ)上整體提高了適格投資者的門檻，要求基金首輪實(shí)繳募集資金規(guī)模不低于3,000萬元人民幣、單個(gè)投資者首輪實(shí)繳不低于1,000萬元人民幣。如基金引入自然人投資者，自然人投資者合計(jì)出資金額不得超過基金實(shí)繳金額的20%。

除養(yǎng)老基金、社會(huì)公益基金、保險(xiǎn)資金、金融機(jī)構(gòu)資管產(chǎn)品、QFLP試點(diǎn)基金等被豁免主體外，合伙企業(yè)、契約等非法人形式投資者應(yīng)適用穿透核查標(biāo)準(zhǔn)，即穿透后的最終投資者應(yīng)同樣滿足上述最低首輪實(shí)繳額要求及自然人出資比例限制。

2、適度放寬擴(kuò)募要求

就不動(dòng)產(chǎn)私募基金在備案后的擴(kuò)募，除需滿足前述適格投資者資格外，相較于一般私募股權(quán)基金的擴(kuò)募規(guī)則[2]并無額外要求?？紤]到《<不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)備案指引（試行）>起草說明》（簡(jiǎn)稱“《起草說明》”）特別指出“適度放寬擴(kuò)募限制”，我們理解《備案須知》所列的部分?jǐn)U募條件，特別是3倍擴(kuò)募上限以及組合投資要求，可能在實(shí)操中不適用于不動(dòng)產(chǎn)私募基金，如不適用，將為不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目特別是Pre-REITs項(xiàng)目的孵化和培育提供支持。

3、與公募REITs退出渠道的銜接

需要注意的是，如不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金擬通過公募REITs退出，基于公募REITs原始權(quán)益人戰(zhàn)略配售要求[3]，基金管理人與投資者需在發(fā)行公募REITs前綜合考慮各方參與公募REITs戰(zhàn)略配售的能力和意愿，選擇適當(dāng)主體擬定為公募REITs戰(zhàn)略投資者，并相應(yīng)調(diào)整各方在不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金的治理機(jī)制與份額分配。

同時(shí)，958號(hào)文要求公募REITs項(xiàng)目90%（含）以上的凈回收資金[4]應(yīng)當(dāng)用于在建項(xiàng)目或前期工作成熟的新項(xiàng)目，如底層資產(chǎn)包含保障性租賃住房，或原始權(quán)益人控股股東或者其關(guān)聯(lián)方的業(yè)務(wù)范圍涉及商品住宅和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的，回收資金監(jiān)管要求則更為嚴(yán)格。因此，不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金擬通過公募REITs退出時(shí)，對(duì)于凈回收資金的用途需在基金退出安排中予以考慮，以滿足監(jiān)管要求。

（五）投資方式：貼合不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目投資及退出需求

1、股債比限制的突破

盡管私募股權(quán)投資基金以股權(quán)投資為基礎(chǔ)，但由于不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目投資金額及風(fēng)險(xiǎn)較高，適當(dāng)?shù)膫鶛?quán)投資配比更適宜管理人實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)及現(xiàn)金流的控制。然而，傳統(tǒng)私募股權(quán)投資基金在對(duì)不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施債權(quán)投資方面，始終受制于《私募若干規(guī)定》及《4號(hào)規(guī)范》等相關(guān)規(guī)則限制，主要包括（i）基金僅可以股權(quán)投資為目的，為被投企業(yè)提供不超過1年期限（且不晚于股權(quán)投資退出日）的借款、擔(dān)保；（ii）基金對(duì)外借款或擔(dān)保的余額不超過基金實(shí)繳總額的20%；（iii）禁止私募基金直接或間接以各類債權(quán)、收（受）益權(quán)或名股實(shí)債等方式投資熱點(diǎn)城市普通住宅或向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供用于支付土地出讓款、補(bǔ)流等用途的融資。

本次《不動(dòng)產(chǎn)基金試點(diǎn)指引》則貼合不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目投資的需求，在股債比（即對(duì)單一項(xiàng)目股權(quán)投資與債權(quán)投資（含擔(dān)保）金額的比例）等方面為不動(dòng)產(chǎn)私募基金提供了較大靈活度，具體而言有以下突破：

（1）借款擔(dān)保期限最晚至基金清算完成日；

（2）基金有自然人投資者且持有被投企業(yè)75%以上股權(quán)的情況下，股債比可設(shè)置為不低于1:2；

（3）基金若均為機(jī)構(gòu)投資者且持有被投企業(yè)75%以上股權(quán)，或者持有被投企業(yè)51%以上股權(quán)且被投企業(yè)為基金提供擔(dān)保的，股債比可由基金投資者通過基金合同靈活約定。

從上述（2）、（3）項(xiàng)來看，股債比的突破需以基金對(duì)被投企業(yè)具有資產(chǎn)控制力為前提，且為保障投資者權(quán)益，不動(dòng)產(chǎn)基金合同需提前預(yù)設(shè)基金實(shí)施對(duì)外借款及擔(dān)保的相關(guān)規(guī)則及內(nèi)部審議程序。

值得注意的是，證監(jiān)會(huì)在啟動(dòng)試點(diǎn)公告中僅明確了指引對(duì)《私募若干規(guī)定》之股債比限制的差異化安排，對(duì)于《4號(hào)規(guī)范》的相關(guān)限制而言，不排除其仍適用于不動(dòng)產(chǎn)私募基金。

2、與公募REITs退出渠道的銜接

如考慮通過公募REITs方式退出，上述新規(guī)將有利于節(jié)省稅務(wù)成本以及簡(jiǎn)化負(fù)債構(gòu)建方案：目前試點(diǎn)的公募REITs項(xiàng)目在“專項(xiàng)計(jì)劃+項(xiàng)目公司”的層面基本采用了“股+債”的方式，稅務(wù)籌劃效果最好的股債比例為1:2，而該股債比與《私募若干規(guī)定》的規(guī)定難以匹配，《不動(dòng)產(chǎn)基金試點(diǎn)指引》對(duì)前述規(guī)則的修改則有效地實(shí)現(xiàn)了Pre-REITs私募不動(dòng)產(chǎn)基金與公募REITs項(xiàng)目在股債比上的銜接。

3、對(duì)外擔(dān)保及投資限制

為避免不動(dòng)產(chǎn)私募基金產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)外溢并損害投資者利益，指引在提供前述投資靈活度的基礎(chǔ)上，也為基金設(shè)置了特定限制，包括禁止不動(dòng)產(chǎn)私募基金為基金、被投企業(yè)以外的主體提供擔(dān)保，禁止基金直接或者間接投資于其管理人、控股股東、實(shí)際控制人及其實(shí)際控制的企業(yè)或者項(xiàng)目等，私募機(jī)構(gòu)應(yīng)結(jié)合擬投項(xiàng)目背景（例如擔(dān)保需求、被投企業(yè)與管理人的關(guān)聯(lián)關(guān)系等）提前評(píng)估是否設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)私募基金參與相關(guān)項(xiàng)目投資，以盡量避免受到該等投資限制的不利影響。

（六）內(nèi)外部杠桿設(shè)置：對(duì)資管新規(guī)的突破

1、分級(jí)杠桿

《不動(dòng)產(chǎn)基金試點(diǎn)指引》允許管理人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)私募基金設(shè)置合理的分級(jí)杠桿比例（即優(yōu)先級(jí)投資者出資金額與劣后級(jí)投資者出資金額的比例），未設(shè)置具體比例限制。該規(guī)則可能突破資管新規(guī)[5]對(duì)權(quán)益類產(chǎn)品分級(jí)比例不超過1:1的限制，并有利于基金通過分級(jí)安排撬動(dòng)更高比例的優(yōu)先級(jí)資金。

2、舉債杠桿

《不動(dòng)產(chǎn)基金試點(diǎn)指引》允許基金通過申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款、并購(gòu)貸款等方式，擴(kuò)充投資資金來源，但不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金總資產(chǎn)不得超過其凈資產(chǎn)的200%，即基金的舉債杠桿比例不得超過2:1。與之相比，資管新規(guī)對(duì)無分級(jí)安排的權(quán)益類私募產(chǎn)品，設(shè)置同樣的舉債杠桿比例限制，而對(duì)于分級(jí)私募產(chǎn)品，則適用1.4:1的比例限制，不排除指引項(xiàng)下有分級(jí)安排的基金可突破該等比例限制。

（七）其他規(guī)范運(yùn)作要求

除上述要點(diǎn)外，《不動(dòng)產(chǎn)基金試點(diǎn)指引》從托管、風(fēng)險(xiǎn)揭示、基金合同、關(guān)聯(lián)交易、信息披露等方面，結(jié)合不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金的風(fēng)險(xiǎn)特征予以加強(qiáng)監(jiān)管，具體如下：

（1）托管：不動(dòng)產(chǎn)私募基金被強(qiáng)制要求托管。

（2）風(fēng)險(xiǎn)揭示：相較于一般私募基金，管理人應(yīng)當(dāng)在募集推介材料以及風(fēng)險(xiǎn)揭示書的“特殊風(fēng)險(xiǎn)揭示”部分向投資者揭露不動(dòng)產(chǎn)私募基金抵質(zhì)押、股東借款、貸款的特殊風(fēng)險(xiǎn)（如涉及），詳細(xì)披露基金投資范圍、投資方式等基本情況。

（3）基金合同：相較于一般私募基金，不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金的基金合同需要明確抵質(zhì)押等擔(dān)保安排（如有）、被投企業(yè)向基金分紅事項(xiàng)（如有），如基金投向單一項(xiàng)目還應(yīng)明確約定投資標(biāo)的、投資結(jié)構(gòu)等。

（4）關(guān)聯(lián)交易：《不動(dòng)產(chǎn)基金試點(diǎn)指引》在《備案須知》認(rèn)定的基金關(guān)聯(lián)方基礎(chǔ)上，進(jìn)一步將管理人的高管人員及與其有重大利害關(guān)系主體納入關(guān)聯(lián)方范圍。

（5）信息披露：不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金的管理人應(yīng)按季度制作并向投資者披露不動(dòng)產(chǎn)基金財(cái)產(chǎn)管理報(bào)告，并需按季度、年度向中基協(xié)報(bào)送不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金運(yùn)行情況。

（八）試點(diǎn)申請(qǐng)及備案關(guān)注要點(diǎn)

1、試點(diǎn)申請(qǐng)要求

私募股權(quán)投資基金管理人若擬募集設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)私募基金，應(yīng)在2023年3月1日后，通過中基協(xié)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)綜合報(bào)送平臺(tái)（即AMBERS系統(tǒng)）“政策申請(qǐng)”模塊申請(qǐng)?jiān)圏c(diǎn)資格，除需具備指引有關(guān)管理人的門檻要求外，中基協(xié)特別關(guān)注管理人是否已具備基金初步募集和展業(yè)計(jì)劃。具體申請(qǐng)材料包括：

（1）擬設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金的募集計(jì)劃、投資運(yùn)作計(jì)劃等情況；

（2）管理人主要出資人及實(shí)際控制人適格證明材料；

（3）管理人實(shí)繳資本證明材料；

（4）不動(dòng)產(chǎn)投資管理規(guī)模證明材料；

（5）不動(dòng)產(chǎn)投資業(yè)務(wù)相關(guān)高級(jí)管理人員信息、從業(yè)人員信息；

（6）合法合規(guī)及誠(chéng)信情況；

（7）證監(jiān)會(huì)、中基協(xié)要求的其他信息和材料。

2、申請(qǐng)要點(diǎn)

為確認(rèn)申請(qǐng)機(jī)構(gòu)不動(dòng)產(chǎn)投資管理規(guī)模是否符合指引要求，中基協(xié)通過《起草說明》明確了如下計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)：

（1）自身管理：限于擬申請(qǐng)機(jī)構(gòu)管理的已備案私募股權(quán)基金（不包含創(chuàng)業(yè)投資基金）不動(dòng)產(chǎn)投資管理規(guī)模，不包含關(guān)聯(lián)方管理人或管理人高管在其關(guān)聯(lián)方管理人名下的管理規(guī)模；

（2）投資范圍：用于認(rèn)定不動(dòng)產(chǎn)投資管理規(guī)模的投資項(xiàng)目限于住宅地產(chǎn)（普通住宅、公寓、保障性住房、市場(chǎng)化租賃住房）、商業(yè)經(jīng)營(yíng)用房（寫字樓、商場(chǎng)、酒店等）、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目（高速鐵路、公路、機(jī)場(chǎng)、港口、倉(cāng)儲(chǔ)物流工程、城市軌道交通、市政道路、水電氣熱市政設(shè)施、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等傳統(tǒng)基礎(chǔ)設(shè)施，5G基站、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、數(shù)據(jù)中心、新能源風(fēng)電光伏設(shè)施等新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目）；

（3）計(jì)算口徑：限于已備案基金實(shí)繳且投向項(xiàng)目的股權(quán)本金金額（不包括增值部分），外部貸款杠桿部分規(guī)模以及投向不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)FOF基金規(guī)模不予認(rèn)定；

（4）例外情形：如申請(qǐng)機(jī)構(gòu)在提交申請(qǐng)材料時(shí)承諾其后續(xù)備案的不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金投資者均為機(jī)構(gòu)投資者，則對(duì)申請(qǐng)機(jī)構(gòu)在管本金、累計(jì)管理本金的要求分別可由50億元人民幣、100億元人民幣調(diào)低至30億元人民幣、60億元人民幣。

3、備案要點(diǎn)

取得試點(diǎn)資質(zhì)后，管理人可開展不動(dòng)產(chǎn)私募基金的募集活動(dòng)，并應(yīng)當(dāng)在基金募集完畢后20個(gè)工作日內(nèi)向中基協(xié)報(bào)送材料信息并辦理備案手續(xù)?？紤]到不動(dòng)產(chǎn)私募基金在備案前通常可能已有擬議底層投資標(biāo)的，除常規(guī)的申請(qǐng)材料外，指引特別要求管理人一并報(bào)送如下涉及底層項(xiàng)目的相關(guān)材料：

（1）底層投資協(xié)議、投資框架協(xié)議或具體投資方案（如適用）；

（2）項(xiàng)目公司已經(jīng)取得的國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、預(yù)售許可證，以及證明項(xiàng)目主體建設(shè)工程進(jìn)展的證明文件材料（如適用）。

三、結(jié)語

總體來看，《不動(dòng)產(chǎn)基金試點(diǎn)指引》是監(jiān)管對(duì)不動(dòng)產(chǎn)私募基金這一特定產(chǎn)品類別的創(chuàng)新和嘗試，為房地產(chǎn)及基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)的投融資注入了一針強(qiáng)心劑，同時(shí)，指引下的不動(dòng)產(chǎn)私募基金也與公募REITs相關(guān)規(guī)則實(shí)現(xiàn)多處關(guān)聯(lián)與銜接，有利于打通不動(dòng)產(chǎn)基金從募資、投資到退出的完整渠道?？梢灶A(yù)見若干頭部機(jī)構(gòu)將很快取得首批試點(diǎn)資格，并邁出規(guī)則實(shí)踐的第一步，對(duì)于債權(quán)投資、杠桿比例等有待進(jìn)一步厘清的規(guī)則適用問題，我們也將持續(xù)關(guān)注相關(guān)監(jiān)管實(shí)務(wù)。

[注]

[1] 根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)基金試點(diǎn)指引》第三條規(guī)定：

“存量商品住宅”是指已取得國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、預(yù)售許可證，已經(jīng)實(shí)現(xiàn)銷售或者主體建設(shè)工程已開工的存量商品住宅項(xiàng)目，包括普通住宅、公寓等。

“保障性住房”是指已取得國(guó)有土地使用證，為解決住房困難問題而搭建的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價(jià)格或租金的政策性住房，包括公租房、保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房等。

“市場(chǎng)化租賃住房”是指已取得國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證，不以分拆產(chǎn)權(quán)銷售為目的、長(zhǎng)期對(duì)外進(jìn)行市場(chǎng)化租賃運(yùn)營(yíng)，但未納入保障性租賃住房體系的租賃住房。

“商業(yè)經(jīng)營(yíng)用房”是指開發(fā)建設(shè)或者運(yùn)營(yíng)目的供商業(yè)活動(dòng)使用的不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目，包括寫字樓、商場(chǎng)、酒店等。

“基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目”是指開發(fā)建設(shè)或者運(yùn)營(yíng)目的供市政工程、公共生活服務(wù)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)使用的不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目，包括高速鐵路、公路、機(jī)場(chǎng)、港口、倉(cāng)儲(chǔ)物流工程、城市軌道交通、市政道路、水電氣熱市政設(shè)施、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等傳統(tǒng)基礎(chǔ)設(shè)施，5G基站、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、數(shù)據(jù)中心、新能源風(fēng)電光伏設(shè)施等新型基礎(chǔ)設(shè)施。

[2] 根據(jù)《備案須知》第十一條規(guī)定，已備案通過的私募股權(quán)投資基金或私募資產(chǎn)配置基金，若同時(shí)滿足以下條件,可以新增投資者或增加既存投資者的認(rèn)繳出資，但增加的認(rèn)繳出資額不得超過備案時(shí)認(rèn)繳出資額的 3 倍：（1）基金的組織形式為公司型或合伙型；（2）基金由依法設(shè)立并取得基金托管資格的托管人托管；（3）基金處在合同約定的投資期內(nèi)；（4）基金進(jìn)行組合投資，投資于單一標(biāo)的的資金不超過基金最終認(rèn)繳出資總額的50%；（5）經(jīng)全體投資者一致同意或經(jīng)全體投資者認(rèn)可的決策機(jī)制決策通過。

[3] 根據(jù)《上海證券交易所公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（REITs）業(yè)務(wù)辦法（試行）》（上證發(fā)〔2021〕9號(hào)）第二十條第二款規(guī)定和《深圳證券交易所公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金業(yè)務(wù)辦法（試行）》（深證上〔2021〕144號(hào)）第二十條第二款規(guī)定，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目原始權(quán)益人或其同一控制下的關(guān)聯(lián)方參與基礎(chǔ)設(shè)施基金份額戰(zhàn)略配售的比例合計(jì)不得低于本次基金份額發(fā)售總量的20%，其中基金份額發(fā)售總量的20%持有期自上市之日起不少于60個(gè)月，超過20%部分持有期自上市之日起不少于36個(gè)月，基金份額持有期間不允許質(zhì)押。

[4] 指扣除用于償還相關(guān)債務(wù)、繳納稅費(fèi)、按規(guī)則參與戰(zhàn)略配售等的資金后的回收資金。

[5] 指人民銀行、證監(jiān)會(huì)等四部門于2018年4月27日發(fā)布的《關(guān)于規(guī)范金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的指導(dǎo)意見》（銀發(fā)〔2018〕106號(hào)）。

特別聲明

以上所刊登的文章僅代表作者本人觀點(diǎn)，不代表北京市中倫律師事務(wù)所或其律師出具的任何形式之法律意見或建議。

如需轉(zhuǎn)載或引用該等文章的任何內(nèi)容，請(qǐng)私信溝通授權(quán)事宜，并于轉(zhuǎn)載時(shí)在文章開頭處注明來源于公眾號(hào)“中倫視界”及作者姓名。未經(jīng)本所書面授權(quán)，不得轉(zhuǎn)載或使用該等文章中的任何內(nèi)容，含圖片、影像等視聽資料。如您有意就相關(guān)議題進(jìn)一步交流或探討，歡迎與本所聯(lián)系。