今天給各位分享房產(chǎn)暖場說辭的知識，其中也會對房產(chǎn)宣講說辭進(jìn)行解釋，如果能碰巧解決你現(xiàn)在面臨的問題，別忘了關(guān)注365暖場活動網(wǎng)（http://www.afnyshop07.cn），現(xiàn)在開始吧！

本文目錄一覽：

• 1、房地產(chǎn)的銷售對話
• 2、急求?。?！房地產(chǎn)銷售人員送精裝修的統(tǒng)一說辭，謝謝?。?！
• 3、房產(chǎn)電銷三十秒說辭有哪些？
• 4、房產(chǎn)電話銷售說辭話術(shù)技巧
• 5、如何生動講好房地產(chǎn)銷售說辭
• 6、房地產(chǎn)銷售說辭： 1.離鐵路近如何回答客戶 2.住在主干道旁邊吵 2.西曬

房地產(chǎn)的銷售對話

銷售本質(zhì)上是一種溝通，是銷售者與客戶的雙向交流，通過開場切入、引發(fā)興趣、產(chǎn)品說明、異議處理等流程，最終雙方達(dá)成一致。在這其中，雙方都在重復(fù)一個動作，那就是“對話”。

對話主體三部分：即說、聽、問，這部分也是很多的銷售類培訓(xùn)所重點強(qiáng)調(diào)的，但不論培訓(xùn)課程名稱、形式如何，所要解決的問題無非歸結(jié)為兩個方面，即不但要know what還要know how；

1、聽：聽什么？怎么聽？

聽是對話中所占比重最大的部分，根據(jù)sellraise銷售研究機(jī)構(gòu)的對2000例銷售談話的調(diào)查，頂尖的銷售人士通?；?0%——70%的時間在傾聽上。上帝造人的時候，就是兩只耳朵，一張嘴巴，所以要求我們用2：1的比例來使用聽和說。為什么傾聽如此重要呢？因為了解對方的問題所在與真正需求是銷售成功的前提。你想要客戶說出你想要知道的答案，只要做一個好的聽眾就可以了。而從客戶角度而言，客戶說的越多，他越喜歡你。因為你的傾聽給他帶來的不僅僅是禮貌，更是一種尊重。你的傾聽讓你的客戶有了傾訴和發(fā)泄不滿的渠道，你所要做的就是讓客戶感到安全和舒適，沒有壓力地說出他的痛與樂，他的苦惱，他最關(guān)注的問題等等。那么，在傾聽的過程中，銷售員到底應(yīng)該聽什么呢？

1）問題點

筆者曾經(jīng)在培訓(xùn)中向業(yè)務(wù)人員提問：“銷售人員是做什么的？”，有的人說是把產(chǎn)品賣給客戶；有的說是為客戶提供解決方案；還有的說是為顧客服務(wù)；不論什么答案，歸根到底，銷售之所以成功，是因為產(chǎn)品或服務(wù)可以幫助客戶解決他的問題。在實際的銷售對話中，問題會出現(xiàn)很多種，真假難辨，無法預(yù)料。而你的任務(wù)是聽出真正的問題所在，而且是最核心，最令客戶頭疼的問題，客戶自己是不會向你坦白的，這一點你應(yīng)該清楚，所以要配合提問來引導(dǎo)。

2）興奮點

顧客的購買都出于兩個出發(fā)點：逃離痛苦和追求快樂。問題點就是讓客戶感到痛苦的“痛點”，興奮點就是讓客戶感覺快樂的理由。記得有本書的書名叫《痛并快樂著》，其實做銷售也是這個道理，也是既讓客戶感覺痛苦，同時讓客戶感覺快樂的過程。典型的銷售流程通常是先讓客戶思考他所面臨問題的嚴(yán)重性，然后再展望解決問題后的快樂感與滿足感，而銷售的產(chǎn)品正是解決難題，收獲快樂的最佳載體與方案。聽興奮點，關(guān)鍵是聽容易讓客戶感到敏感的條件和情緒性字眼，同時還要注意每個特定階段的肢體語言配合。

3）情緒性字眼

當(dāng)客戶感覺到痛苦或興奮時，通常在對話中要通過一些字、詞表現(xiàn)出來，如“太”好了、“真棒”、“怎么”可能，“非?！辈粷M意等等，這些字眼都表現(xiàn)了客戶的潛意識導(dǎo)向，表明了他們的深層看法，我們在傾聽時要格外注意。一般而言，在成交的那一刻，客戶做決定總是感性的。所以每當(dāng)客戶在對話中流露出有利于購買成交的信號時，要抓住機(jī)會，及時促成。

4）敏感條件

價格、優(yōu)惠、折扣、送貨、保障、維修、售后服務(wù)、各種形式的購買承諾等；

5）肢體語言

在銷售對話（特別是面談）的影響中

詞語影響力 7%----10%

聲音影響力 20%----30%

身體影響力 60%-----80%

從以上的比例可以明顯看出，肢體語言是非常重要的交流方式。而在一般的銷售訓(xùn)練中往往忽視肢體語言的講解和分析，這也是非常致命的缺陷。所以，sellraise在銷售訓(xùn)練中特別注意教授有關(guān)如何辨析肢體語言的技巧和方法。在銷售對話進(jìn)程中，常見的積極的身體語言有：歪頭、手臉接觸、吮吸眼鏡、屈身前傾、手指尖塔形、拇指外突、雙手抱在腦后；消極的身體語言有：假裝拈絨毛、拉扯衣領(lǐng)、緩慢眨眼、腿搭在椅子上、緩慢搓手掌；客戶在銷售中總是習(xí)慣“言不由衷”的，我們要懂得通過無意識的肢體語言把握客戶的心理動態(tài)。

如何傾聽呢？首先需要說明的是，傾聽不光光只是聽的問題，是需要運用多重感官的綜合行為。不僅耳朵要聽，同時眼睛要觀察，手也要動筆記錄。并且要利用過渡語（如“是嗎？還有呢？”等等）、點頭、微笑、眼神控制、沉默與停頓等，表現(xiàn)出你對客戶的關(guān)注。傾聽中往往要和引導(dǎo)性提問結(jié)合起來，才能發(fā)揮最大威力，下面就“問”進(jìn)行相關(guān)闡述。

2、問：問什么？怎么問？

提問的能力決定了銷售人員銷售能力的高低。提問到底應(yīng)該問什么，或者說提問的作用主要表現(xiàn)在哪些方面呢？

第一、 利用提問導(dǎo)出客戶的說明；

在銷售對話中，為什么你總是感覺被動？原因通常是你總是在說，而你的客戶總是在問。有很多的銷售員被培訓(xùn)要時刻迎合客戶的需求，而不是引導(dǎo)客戶的需求，現(xiàn)象就是客戶一個勁的在問，弄的銷售員疲于應(yīng)付，狼狽不堪。銷售員們雖然累，但內(nèi)心卻非常開心。他們以為客戶的問題都老實交代了，結(jié)果自然水到渠成。這些銷售員實在是太善良了，客戶一直在提問，是在探你的底牌。而你不知道客戶真正關(guān)心的是什么，主要的問題在哪里，只會被客戶牽著鼻子走，你說的怎能切入客戶的要害呢？而且，你一直在說，沒有問，給客戶的感覺是你在對他進(jìn)行強(qiáng)迫式推銷，一味地施加壓力?？蛻糁栽敢夂湍阏勗?，是期望你可以在你所擅長的專業(yè)方面給出建議。就像醫(yī)生一樣，對現(xiàn)狀進(jìn)行診斷，而診斷的最好方式就是有策略地提問。筆者在做銷售培訓(xùn)時，多次強(qiáng)調(diào)在對話中“以問結(jié)尾”的重要性，并通過重復(fù)練習(xí)讓銷售員養(yǎng)成“以問結(jié)尾”的習(xí)慣，效果顯著。

第二、 利用提問測試客戶的回應(yīng)；

當(dāng)你非常用心地向客戶解釋一番之后，你迫切希望了解客戶聽進(jìn)去了多少，聽懂了多少，他的反應(yīng)如何？一般的銷售員通常滔滔不絕一大堆之后，就用論述（句號）結(jié)尾，馬上停止，沒有下文。這個時候客戶的表現(xiàn)通常是“好，我知道了，改天再聊吧”或“我考慮一下再說“等。如果你在論述完之后，緊接著提問“您覺得怎么樣呢？”或“關(guān)于這一點，您清楚了嗎”？效果會好很多，客戶至少不會冷冰冰地拒絕你，提問給了客戶闡述他的想法的機(jī)會。

第三、 利用提問掌控對話的進(jìn)程；

對話的進(jìn)程決定了銷售的走向，一般而言，在以客戶為中心的顧問式銷售循環(huán)中，包含著兩個相輔相成的循環(huán)，分別是客戶的心理決策循環(huán)與銷售員的銷售行為循環(huán)，如下所示。左列表明的是在銷售過程中客戶的心理決策循環(huán)，右列表明了每個客戶心理決策階段，銷售人員應(yīng)該作出的銷售行為。

左 右

滿意-------事前準(zhǔn)備

認(rèn)識-------寒暄開場

標(biāo)準(zhǔn)-------確認(rèn)需求

評價-------闡述觀點

購買-------談判成交

使用-------實施服務(wù)

在每個階段，提問都推動著銷售對話的進(jìn)程。

比如在開場階段，通常需要以好奇性提問開頭，如“我可以請教您一個問題嗎？”利用狀況性提問收集客戶信息，如“您是怎樣進(jìn)入這個行業(yè)的呢？”“您的產(chǎn)品目前銷售狀況如何？”等等；

在確認(rèn)需求階段，可利用診斷性提問建立信任，確立具體細(xì)節(jié)，如“您是需要大型的服務(wù)器還是小型的辦公電腦設(shè)備？”，可利用聚焦性提問確認(rèn)，如“在某某方面，您最擔(dān)心的是什么呢？”；

在闡述觀點階段，提問的作用在于確認(rèn)反饋和增強(qiáng)說服力。確認(rèn)的提問如：“您覺得怎么樣呢？”，增強(qiáng)說明力一般可利用三段式提問的方式，后有專門的論述；

在談判成交的階段，提問的作用在于處理異議和為成交做鋪墊，處理異議的部分見下，成交階段通常用假設(shè)性的提問方式在試探，例如“如果沒有其他問題的話，您看什么時候可以接受我們的服務(wù)呢？”這是一個進(jìn)可攻、退可守的問題。提問之后，注意停頓，保持沉默，把壓力拋給客戶，直到客戶說出自己的想法。切忌，提問之后，不要先開口或自問自答。

第四、 提問是處理異議的最好方式；

異議的產(chǎn)生有二個原因。一是源于人類本身具有的好奇心；二是由于你沒有解釋到位，客戶沒有完全聽明白；從好奇心角度來說，人類的好奇心理是無止境的，如果你碰到一個“打破沙鍋問到底”的客戶，那你可要注意應(yīng)付了。而如果我們不善用提問，只會一味地說，將一直處于“被動挨打”的地位。當(dāng)客戶提出一個問題，你可以嘗試反問他：“您這個問題提得很好，為什么這樣說呢？”這樣你就可以“反守為攻”，處于主動。

當(dāng)客戶沒有完全聽明白的時候，他通常表現(xiàn)為沉默不語、遲疑不決或干脆逃避、假裝一知半解。諸如“不需要”、“考慮看看”、“把資料留下來，以后再說”的借口就頻頻出現(xiàn)了。這個時候，你提問的作用關(guān)鍵是探詢客戶了解的程度。例如：“對于這一點，您的看法如何呢？”或“那沒關(guān)系，您為什么這樣說呢？”，多問幾個“為什么”，然后在最棘手理解的環(huán)節(jié)利用滲透性提問，如“還有呢”等，以獲取更多信息。

至于怎么問的問題，專業(yè)的銷售機(jī)構(gòu)都對此做過很多研究，筆者曾專門研究了諸如spin、pss等專業(yè)提問訓(xùn)練，每個研究體系都站在各自的立場上闡述各自的理論。沒有一定的提問模式，只有一定的提問原則，具體提問還是要根據(jù)對象而定?？偟膩碚f，有如下需要注意的幾個方面。

第一、 禮節(jié)性提問掌控氣氛

在對話的開始，應(yīng)用禮節(jié)性提問表現(xiàn)出對客戶足夠的尊重。例如：“請問先生/小姐您貴姓？”、“可以請教您一個問題嗎？”或“現(xiàn)在和您談話不打擾您吧？”。

第二、 好奇性提問激發(fā)興趣

被客戶拒絕最根本的原因在于你沒有引起客戶足夠的興趣，之所以采用提問激發(fā)購買興趣，是因為提問給了客戶足夠的想象空間，讓客戶自己感動比你企圖讓客戶感動更有效。典型的好奇性提問如：“你知道為什么嗎？”、“你想知道我們的服務(wù)是如何幫助貴公司提高收入（降低成本/增強(qiáng)效率）的嗎？”等等。

第三、 影響性提問加深客戶的痛苦

客戶遲遲不愿意簽單，可能是讓銷售員最頭疼的問題。每天當(dāng)你去問候客戶具體合作意向的時候，客戶都給了你合作的希望，但卻不給你明確的答復(fù)，遇到這樣的客戶情形該如何是好呢？筆者曾做過成千上百次銷售，這樣的客戶遇到的算是最多的一類。每當(dāng)銷售不利，回到公司自己都會做總結(jié)，來探詢有沒有更好的方法來解決這個難題。其實，成交不利的原因往往出在我們太看中結(jié)果，而不注重過程。應(yīng)該說，成交不是一個單獨的行為，它應(yīng)該是銷售水到渠成的必然環(huán)節(jié)，而改善成交不利最好的方法不是研究成交本身，而是要探詢你為此做出了哪些準(zhǔn)備，是否足夠充分?？蛻魹槭裁锤杏X有沒有你的產(chǎn)品都無所謂，就是因為你還沒有引起他足夠痛苦。客戶的問題是被你問出來了，但他的傷疤揭示得還不夠，你應(yīng)該再通過影響性提問讓他進(jìn)一步認(rèn)識到問題的嚴(yán)重性，讓他不敢怠慢，提高問題需要解決的急迫性。例如：“如果這樣的問題長期維持下去，對你公司的發(fā)展有何影響的呢？”、“為什么這個如此重要呢？”或“您的老板是如何看待這個問題的呢？”（很多的管理人員都怕由于辦事不利，老板會怪罪自己）。

第四、 滲透性提問獲取更多信息

喬?庫爾曼是著名美國金牌壽險推銷員，是第一位連任三屆美國百萬圓桌俱樂部主席的推銷員。他成功的秘訣之一就是擅長滲透性提問。如客戶說“你們這個產(chǎn)品的價格太貴了”，他會說“為什么這樣說呢？”、“還有呢？”、“然后呢？”、“除此之外呢？”提問之后馬上閉嘴，然后讓客戶說，“客戶說得越多他越喜歡你”，這是每個銷售人都應(yīng)該記住的名句。通?？蛻粢婚_始說出的理由不是真正的理由，滲透性提問的好處在于你可以挖掘出更多的潛在信息，更加全面地做出正確地判斷。而通常當(dāng)你說出“除此之外”的最后一個提問之后，客戶都會沉思一會兒，謹(jǐn)慎地思考之后，說出他為什么要拒絕或購買的真正原因。

第五、 診斷性提問建立信任

診斷性提問的特征是以“是不是”、“對不對”、“要不要”或“是……，還是……”等句型發(fā)問。例如：銷售電腦產(chǎn)品的，開始可以這樣提問：“您平時是習(xí)慣使用臺式機(jī)，還是筆記本電腦？”銷售員使用這種診斷性的提問，作用很多，可以收集信息，澄清事實真相，驗證結(jié)論與推測，縮小討論范圍等等?？蛻艋卮疬@些問題，只需一兩個詞、字或一個簡單的姿勢如點頭或搖頭等，簡潔、明確，沒有很多的壓力。更為重要的是，這樣診斷性的提問縮小了與客戶的距離，銷售員可以借由這樣的提問方式展示自身的專業(yè)，用好診斷性提問有個前提，就是要作好客戶的資料分析，事先想好提問的內(nèi)容與順序，以達(dá)到一針見血、分析透徹，快速建立信任感的良好效果。但過多使用封閉式提問，會使客戶處于被動的地位，壓抑其自我表達(dá)的愿望與積極性，產(chǎn)生沉默和壓抑感及被審訊的感覺，所以采用封閉性提問要適度，并和開放性提問結(jié)合起來一起使用，效果更佳。

第六、 “重復(fù)客戶原話+專業(yè)觀點陳述+反問”（三段式）增強(qiáng)說服力

讓客戶說出更多信息，可以拉近你與客戶的距離。但要說服客戶，光給予機(jī)會讓客戶高談闊論是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的?？蛻糁栽敢夂湍阏勗?，是想讓你給出專業(yè)的建設(shè)性意見，真正的說服一定要和專業(yè)的觀點陳述結(jié)合起來進(jìn)行的。說服往往發(fā)生在當(dāng)客戶提出異議之后，不論客戶提出任何刁難的問題，首先應(yīng)該認(rèn)同客戶，最佳的認(rèn)同方法就是表達(dá)出同理心，簡單地重復(fù)一遍客戶的原話，如：“李經(jīng)理，我非常理解您現(xiàn)在的感受，正如您剛才所言……”，掌控好客戶情緒之后，就應(yīng)該進(jìn)行你個人的專業(yè)陳述，如“根據(jù)一般情況而言，這個問題的發(fā)生主要是由以下幾個方面引起的，第一…，第二…、第三…”等等。不過，結(jié)尾千萬不要忘了“以問結(jié)尾”，例如：“您認(rèn)為如何呢？”，以征詢客戶意見。

第七、 提問后沉默，將壓力拋給對手

提問后該怎么辦？很多人愛犯的毛病是沉不住氣，或者自問自答。因為在對話過程中，會存在時間上的空隙，而一般人是不能忍受對話進(jìn)程的中止，他們想方設(shè)法要填補(bǔ)對話間的空白，這是一種與生俱來的習(xí)慣。頂尖的銷售高手非常注意提問之后的處理，他們努力克服提問后的慣性論述。通常在提問之后，馬上閉口、停頓，眼睛注視客戶，頷首微笑，直到客戶說出他所要聽的信息。在金融巨賈云集的華爾街，從來就不缺少有關(guān)投資銀行面試經(jīng)歷的傳說，其中最為有名的就是“沉默面試”的故事：你走進(jìn)屋子，對方一言不發(fā)，你說“你好”，對方盯住你看，你說你來面試，他還盯住你看，你開始講一些冒傻氣的笑話，他面無表情，只管搖頭，正在你不知所措的時候，他卻拿起一張報紙，或者更糟糕的是，拿起你的簡歷閱讀起來，據(jù)說面試目的是，考察你控制局面的能力。和嚴(yán)格的投行面試一樣，銷售的過程其實也是一種控制與反控制的過程，如果你沉不住氣，不掌握對話的主動權(quán)，你在一開始就已經(jīng)輸了。

3、說：說什么？與如何說？

銷售中的說根據(jù)銷售的形式可分為當(dāng)眾演講、演示說明和面談陳述等三種，前兩種主要依靠專業(yè)的演示技能與相關(guān)人員、部門配合，而第三種目前是應(yīng)用最為廣泛的一種銷售說明形式。簡單的說，銷售就是用完整的一段話向客戶介紹自己、介紹自己的產(chǎn)品，配合專業(yè)形象、產(chǎn)品展示、引導(dǎo)提問與客戶達(dá)成交易。銷售說明主要應(yīng)用在以下兩個方面：

1） 方案建議

客戶愿意花時間與你交談，一定是客戶感到了目前這個階段出現(xiàn)了問題，希望你能給出建議和具體的指導(dǎo)。銷售人員進(jìn)入公司，都需要熟悉產(chǎn)品和公司，產(chǎn)品培訓(xùn)和方案內(nèi)容都經(jīng)過了系統(tǒng)的知識類培訓(xùn)，現(xiàn)在在對話的說明中，要解決的問題是為銷售人員建立一個講解建議的思路流程。一般的建議和方案說明流程是按現(xiàn)狀概括、原因診斷、聚焦剖析、解決方案來進(jìn)行的。那么，每個階段具體如何說明呢？在現(xiàn)狀概括部分，最好的說明方式就是和客戶保持一致，重復(fù)客戶的原話，如“正如您剛才談到的……”，進(jìn)行概括總結(jié)，而且要條理化，如按“第一…，第二…、第三…”的句型說明；在原因診斷方面，你應(yīng)該展現(xiàn)出你個人的專業(yè)或權(quán)威感，通常可用“某某權(quán)威機(jī)構(gòu)調(diào)查表明”或“根據(jù)我個人經(jīng)驗而言，這種現(xiàn)象的產(chǎn)生主要是由于…”等句型；在聚焦剖析階段，應(yīng)將問題分類、深化，最后總結(jié)癥狀，例如“總之，您目前面臨最大的問題是如何在短期內(nèi)改善銷售業(yè)績不佳？”；在解決方案階段，對于競爭對手較多的產(chǎn)品，可利用比較說明方法（富蘭克林比較法）來強(qiáng)調(diào)自身的優(yōu)勢。在空白紙上劃一個“t”字，左列標(biāo)明自己的產(chǎn)品，右列標(biāo)明對手的產(chǎn)品。然后橫向比較各個功能指標(biāo)，特別是你在書面寫下這些總結(jié)性信息時，能讓客戶感覺到你是代表他把評估寫在紙上。讓他自己看到哪些地方好，哪些地方不好，這種情形可以讓他感覺到你講的有道理。讓客戶做選擇題，比給客戶做是非題效果更好。筆者稱這樣的銷售說明方式為“一張紙、一支筆，走天下”。對于一般性的產(chǎn)品，使用利益陳述-fab法來打動客戶，找出隱藏在產(chǎn)品特征、優(yōu)勢背后的利益，企業(yè)客戶關(guān)心的無非是你的產(chǎn)品能否給他提高收入、降低成本或提高效率，如果你進(jìn)一步利用產(chǎn)品的特征和優(yōu)勢說明你是如何讓客戶的以上利益得到滿足的，獲得訂單的幾率就會大增。

2） 異議處理

銷售對話之中，客戶的異議與銷售員的異議處理是相互的過程。對于異議的說明和說明的方式也是銷售人士關(guān)心的話題，總的來說，對于異議處理部分的說明，大致分為如下部分：

第一、認(rèn)同部分。不論客戶說了什么話，我們都要認(rèn)為他是對的。所以，異議的第一步就是要學(xué)會認(rèn)同，常用的認(rèn)同說明語有“那很好”、“那沒關(guān)系”、“你說的很有道理”、“您這個問題提得很好”等；

第二、忽視異議，延后處理的說明。

客戶的異議有真正的異議，也有借口性的異議，客戶有時不過是為炫耀自己的學(xué)識，對付這類客戶，通常可用忽視的方法。所謂“忽視”，顧名思義，就是當(dāng)客戶提出一些反對意見，并不是真的想要獲得解決或討論時，這些意見和眼前的交易扯不上直接的關(guān)系，您只要面帶笑容同意他，表示認(rèn)同與贊美即可。如“您真幽默”！“嗯！真是高見！”或“這個問題我們以后再談，是這樣的…”，接著說下去?？蛻粼谝院髸r間不再提起，你也不用舊事重提。

第三、舉例證實說明

利用第三方的例子進(jìn)行說明，更加具有說服力?！暗谌健辈⒉粌H僅指的是老客戶、或產(chǎn)品使用者，還包括權(quán)威的行業(yè)分析報告、數(shù)據(jù)統(tǒng)計等等。當(dāng)出現(xiàn)客戶懷疑你說明真實性的情況，一般可使用“感覺，覺得，后來”的說明句型，比如“陳先生，我非常理解您現(xiàn)在的感覺，我有個客戶張先生，當(dāng)他遇到這種情況時候，他一開始也是這樣覺得的，后來經(jīng)過一段時間的使用……”或“根據(jù)alexa權(quán)威流量統(tǒng)計報告顯示……”等等。

第四、補(bǔ)償說明

當(dāng)客戶提出具有事實依據(jù)的異議時，您應(yīng)該承認(rèn)并欣然接受，而不應(yīng)該強(qiáng)力否認(rèn)事實。但記得，你要給客戶一些補(bǔ)償，讓他取得心理的平衡。

例如：客戶：“這件皮大衣的設(shè)計、顏色都非常棒，令人耳目一新，可惜皮的品質(zhì)不是頂好的。”銷售人員：“您真是好眼力，這個皮料的確不是最好的，若選用最好的皮料，價格恐怕要高出現(xiàn)在的五成以上?！币?，現(xiàn)實世界中沒有一樣十全十美的產(chǎn)品，對于客戶而言，當(dāng)然要求產(chǎn)品的優(yōu)點愈多愈好，但真正影響客戶購買與否的關(guān)鍵點其實不多，補(bǔ)償法的作用在于能有效地彌補(bǔ)產(chǎn)品本身的弱點。

補(bǔ)償法的運用范圍非常廣泛，不僅僅在對話之中，效果也很有實際。

例如艾維士一句有名的廣告“我們是第二位，因此我們更努力！”這也是一種補(bǔ)償法。

第五、借力使力說明

老板：“貴企業(yè)把太多的錢花在作廣告上，為什么不把錢省下來，做為進(jìn)貨的折扣，讓我們的利潤好一些？”

銷售員：“就是因為我們投下大量的廣告費用，客戶才會被吸引到指定地點購買指定品牌，不但能節(jié)省您銷售的時間，同時還能順便銷售其它的產(chǎn)品，您的總利潤還是最大的吧！”。

這種方法取自太極拳中的借力使力。澳洲居民的回力棒就是具有這種特性，用力投出后，會反彈回原地。借力使力法用在銷售上的基本做法是當(dāng)客戶提出某些不購買的異議時，銷售人員能立刻回復(fù)說：“這正是我認(rèn)為您要購買的理由！”也就是銷售人員能立即將客戶的反對意見，直接轉(zhuǎn)換成為什么他必須購買的理由。

第六、價值成本說明

先看一個例子

咨詢公司的顧問到一家公司準(zhǔn)備簽協(xié)議，總經(jīng)理這樣說，“我不知道為什么你們公司派了三個顧問師替我們改善庫存及采購系統(tǒng)，兩個月的時間共需要100萬元的費用，相當(dāng)于每人一個月差不多20萬元了，我都可以……我可以花這個錢請好幾個廠長。”

他認(rèn)為價格很高，產(chǎn)生了反對意見，顧問怎么講呢？“報告總經(jīng)理，根據(jù)貴企業(yè)提供的每個月的庫存，每個資料，其金額為6000萬，由于生產(chǎn)數(shù)量逐年增長，庫存的金額也在逐漸地上升。我們顧問只花兩個星期對貴廠的采購作業(yè)流程、生產(chǎn)的流程、現(xiàn)場生產(chǎn)作業(yè)的所有狀況做了詳細(xì)了解，并制定改善方案，貴公司在半年以后庫存的金額會下降到3000萬，你的利息每年可以下降300萬，你節(jié)省的費用足以支付我們顧問的費用。”

總經(jīng)理說：“話雖不錯，你怎么能夠保證將庫存降到3000萬呢？”

銷售人員說：“要做到庫存的降低，采購作業(yè)方式要改善，交貨期間、交貨品質(zhì)安排生產(chǎn)作業(yè)方式也要調(diào)整更改。庫存金額的降低，只是最后顯現(xiàn)的一種結(jié)果，因此你要同意簽下這份合同，你每個星期都會收到一份報告，報告上會告訴你我們本星期會完成哪些事項，以及我們上星期完成的狀況，這時您可以監(jiān)視我的績效，我們會讓您清楚看出您投入的每一分錢都能夠確實得到回報，若您認(rèn)為不值得，您完全可以中止付款。因此您可以通過評估得出，您支付給本企業(yè)的顧問費都是從您省下來的費用中撥出來的，事實上您根本就不需要多支付任何額外的費用，卻能夠達(dá)成提升工廠管理品質(zhì)的目的?？偨?jīng)理，我誠懇地建議您，這的確是值得一試的事情，如果您現(xiàn)在就簽這份協(xié)議，我可以安排一個半月以后開始這個項目。

銷售人員進(jìn)行的就是價值成本說明，也叫做價值成本分析。當(dāng)你的銷售的確是能夠為客戶改善工作效率、增加收入或者是降低成本時，你就可以選擇“價值成本法”。

以上是論述有關(guān)在對話中說明的應(yīng)用。另外，在說明中，也要特別注意一些具有殺傷力的詞匯轉(zhuǎn)換，比如將“買”和“賣”換成“擁有”，將“簽定合同”換為“接受服務(wù)”或“達(dá)成合作”，將“合同”換成“協(xié)議”或“表格”；將“但是”換為“同時”或“如果”等等；這些都是銷售人員都應(yīng)該注意錘煉的細(xì)節(jié)。

急求！?。》康禺a(chǎn)銷售人員送精裝修的統(tǒng)一說辭，謝謝！?。?/h2>

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說辭： 為房產(chǎn)暖場說辭了回報廣到客戶，我公司特推出買房送統(tǒng)一精裝修。也是感謝您一直以來對我們樓盤的關(guān)注。 現(xiàn)在買房，送房產(chǎn)暖場說辭了一套精裝修給您，交房后，您就不用再為裝修感到憂慮了，拎包即可入住了。

房產(chǎn)電銷三十秒說辭有哪些？

一般來說，房地產(chǎn)電話銷售的邀約說辭有三種形式：

1、以集團(tuán)滿意度調(diào)查的方式回訪。

2、以集團(tuán)調(diào)查VIP客戶的方式回訪—身份價值的體現(xiàn)。

3、隨機(jī)抽取幸運客戶的形式—借助“幸運”的心態(tài)。

例句如下：

1、首先特別感謝您運用我們建業(yè)集團(tuán)的產(chǎn)品，您是我們隨機(jī)選取的幸運客戶之一，作為我們集團(tuán)公司的重要客戶，為了更好地滿意您在物業(yè)這塊的需求。

2、了解您的最新建議，我們想對集團(tuán)老業(yè)主做個客戶滿意度調(diào)查，可以耽誤您5分鐘左右的工夫嗎？（隨機(jī)選取的重要客戶說辭，用于降低客戶戒心，增加信賴和配合度。）

3、正如前面所說，您是我們公司的隨機(jī)抽取的幸運客戶之一，我們公司將會為您寄出一份禮品。

4、我們最近在籌劃一個八城聯(lián)動的活動，工夫在8月20號左右，客戶來源觸及鄭州，鞏義，平頂山等八個城市，身價在200萬以上。

房產(chǎn)電話銷售說辭話術(shù)技巧

銷售人員在銷售過程中遇到期千奇百怪的人和事，如拘泥于一般的原則不會變通，往往導(dǎo)致銷售失敗。以下是我為大家整理的房產(chǎn)電話銷售說辭相關(guān)內(nèi)容，希望對讀者有所幫助。

房產(chǎn)電話銷售說辭

有人認(rèn)為優(yōu)秀的銷售人員天生具有能言善辯、反應(yīng)靈敏、長于社交等優(yōu)點。其實大多數(shù)優(yōu)秀的銷售人員并非天生能言善辯，而是經(jīng)過專業(yè)的訓(xùn)練和在實際工作中的磨練造就的。

優(yōu)秀銷售人員有三項基本品質(zhì)：

——同情心：能設(shè)身處地為消費者著想

——自我驅(qū)動力：有迫切完成銷售過程的個人需求

——精力充沛、充滿自信，渴望成功，勤奮執(zhí)著，并有一種將挫折與困難當(dāng)成挑戰(zhàn)的心理狀態(tài)。

優(yōu)秀售樓員必備的基本素質(zhì)

一、專業(yè)素質(zhì)

售樓員自身素質(zhì)的高與低，服務(wù)技能和服務(wù)態(tài)度的好與壞，是影響發(fā)展商服務(wù)水準(zhǔn)的重要因素之一。因此，售樓員在上崗之前，必須要具備如下的專業(yè)知識。

1、了解公司要充分了解發(fā)展商的歷史狀況，獲過哪些榮譽(yù)，房地產(chǎn)開發(fā)與質(zhì)量管理、售后服務(wù)承諾的內(nèi)容、公司服務(wù)理念以及公司未來發(fā)展方向等事項。

2、了解房地產(chǎn)業(yè)與常用術(shù)語進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，不僅要對房地產(chǎn)業(yè)整體宏觀市場和微觀市場有所了解，還應(yīng)對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢有所認(rèn)知，同時應(yīng)能準(zhǔn)確把握區(qū)域市場動態(tài)和競爭樓盤優(yōu)劣勢及賣點等信息;另外，與行業(yè)相關(guān)的專業(yè)知識如房地產(chǎn)經(jīng)營知識、金融知識、物業(yè) 管理知識 、工程建筑基本知識、房地產(chǎn) 法律知識 及一些專業(yè)術(shù)語如容積率、綠化率、建筑密度、建筑面積、使用面積等詞匯，售樓員不僅要知其然，還要知其所以然。

3、了解顧客特性及其購買心理一般來說，顧客購買心理動機(jī)有求實心理、求新心理、求美心理、求名心理、自尊心理、仿效心理、隱秘心理、疑慮心理、安全心理等。

4、了解 市場營銷 相關(guān)內(nèi)容樓盤銷售與一般商品銷售有著同質(zhì)性和差異性，售樓員不僅要掌握一般商品營銷的技巧及相關(guān)理論與概念，還要就房地產(chǎn)營銷市場特性的同質(zhì)性與異質(zhì)性進(jìn)行了解，學(xué)習(xí)和鉆研房地產(chǎn)的產(chǎn)品策略(Product)、營銷價格策略(Price)、營銷 渠道 策略(Place)、促銷組合策略(Promotion)等知識。

二、綜合能力

1、洞察能力房地產(chǎn)營銷過程是一個巧妙的自我推銷過程，在這個過程中，售樓員采取主動態(tài)度與客戶溝通，在交談的過程中應(yīng)具有敏銳的職業(yè)洞察能力、語言運用能力、社交能力和良好的品質(zhì)。

2、語言運用能力售樓員在接待顧客時，必須要講究語言藝術(shù)，提高使用接待用語的頻率，主要應(yīng)注意以下幾點：——態(tài)度要好，有誠意——要突出重點和要點——表達(dá)要恰當(dāng)，語氣要委婉——語調(diào)要柔和——要通俗易懂——要配合氣氛——不夸大其詞——要留有余地

3、社交能力——交往使人感到愉快的能力——處理異議爭端的能力——控制交往氛圍的能力

4、良好品質(zhì)

(1)從公司的角度來看雖然售樓員工作的目的不盡相同，有的是為了收入，有的是為了學(xué)習(xí)，有的是出于喜好，有的兼而有之，不論目的是什么，惟有公司的發(fā)展總目標(biāo)實現(xiàn)后，個人的目標(biāo)才能得以圓滿實現(xiàn)。因此售樓員必須具備如下的素質(zhì)：☆積極的工作態(tài)度☆飽滿的工作熱情☆良好的人際關(guān)系☆善于與同事合作☆熱誠可靠☆獨立的工作能力☆具有創(chuàng)造性☆熱愛本職工作，不斷提高業(yè)務(wù)技能☆充分了解樓盤知識☆知道顧客真正需求☆能夠顯現(xiàn)出發(fā)展商和樓盤的附加價值☆達(dá)成業(yè)績目標(biāo)☆服從管理人員領(lǐng)導(dǎo)☆虛心向有 經(jīng)驗 的人學(xué)習(xí)☆忠實于發(fā)展商

(2)銷售人員的任務(wù)與個人素質(zhì)、性格的關(guān)系

三、應(yīng)克服的痼疾一次成功的到訪接待，實際上是一系列 銷售技巧 、經(jīng)驗支持的結(jié)果，一個系統(tǒng)工程。

在這個工程的任何細(xì)微處出現(xiàn)問題都會影響到其他方面導(dǎo)致失敗或不完全成功，所以，售樓員應(yīng)好好檢討自己，避免長期不良銷售方式所養(yǎng)成的痼疾。

1、言談側(cè)重道理有些售樓員習(xí)慣用書面化、理性的論述進(jìn)行介紹，使客戶感覺其建議可操作性不強(qiáng)，達(dá)成目標(biāo)的努力太過艱難，或根本就與這種人有心理距離，因此常會拒絕購買或拒絕其建議。

2、喜歡隨時反駁如果我們不斷打斷客戶談話，并對每個異議都進(jìn)行反駁，會使我們失去在最合適時間內(nèi)找到客戶真正異議的機(jī)會，而當(dāng)這種反駁不附有建議性提議時，反駁僅僅是一時痛快，易導(dǎo)致客戶惱羞成怒，中斷談話過程，這對于雙方都是很遺憾的。

3、談話無重點銷售時間是寶貴的，而購買時間亦是寶貴的，我們在銷售介紹時應(yīng)有充分的準(zhǔn)備和計劃，并反復(fù)申述我們的要點。如果你的談話內(nèi)容重點不突出，客戶無法察覺你的要求，就無從談起滿足你的要求了，反而會認(rèn)為你對他重視不夠，準(zhǔn)備不足將導(dǎo)致銷售失敗。

4、言不由衷的恭維對待客戶，我們應(yīng)坦誠相待，由衷地贊同他們對于市場的正確判斷。如果為了討好客戶，以求得到訂單而進(jìn)行華而不實的恭維，實在是對雙方的一種輕視，會降低消費者對售樓吶喊以及所推樓盤的信任度，亦會在日后承擔(dān)由此帶來的后果。 5、懶惰成功的銷售不是一項一蹴而就的事業(yè)。在銷售過程中，你會有許多獨處的機(jī)會，你的主管不會也不可能隨時隨地地檢查你的工作。所以，這是對個人自律的一個挑戰(zhàn)，喪失信心、沒有目標(biāo)、孤獨都有可能造成懶惰，懶惰卻只能帶來更多的更大的失敗。"天上是不會掉餡餅的"，一份辛苦一份甘甜，只有不斷努力，進(jìn)取，你的業(yè)績才會逐步上升，成功是克服懶惰的最好追求，自律是克服懶惰的最佳督導(dǎo)。

四、置業(yè)顧問的業(yè)務(wù)素質(zhì)

(1)推廣公司形象、傳遞公司信息(2)積極主動向客戶推薦公司樓盤(3)按照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)指引、保持高水準(zhǔn)服務(wù)質(zhì)素(4)每月有銷售業(yè)績(5)保持服務(wù)臺及民展場的清潔(6)及時反映客戶情況(7)準(zhǔn)時提交 總結(jié) 報告 (8)培養(yǎng)市場意識，及時反映競爭對手及同類項目的發(fā)展動向(9)愛護(hù)銷售物料，包括工卡、工衣等(10)不斷進(jìn)行業(yè)務(wù)知識的自我補(bǔ)充與提高(11)服從公司的工作調(diào)配與安排(12)嚴(yán)格遵守公司的各項 規(guī)章制度 (13)嚴(yán)格遵守行業(yè)保密制度

銷售人員基本禮儀

1、著裝要求儀容儀表——客戶的第一視覺效應(yīng)

第一印象往往是深刻而長久的，而售樓員留給客戶的第一印象把握在自己手中。我們必須從細(xì)微處著手去建立與客戶相處的信心，并主動創(chuàng)造良好的銷售氛圍。所以，我們要有以下的儀容儀表：

整體要求

2、接待動作訓(xùn)練

行為舉止——客戶心理障礙的突破口

1、站姿

(1)軀干：挺胸、收腹、緊臂、頸項挺直、頭部端正、微收下頜

(2)面部：微笑、目視前方

(3)四肢：兩臂自然下垂，兩手伸開，手指落在腿褲縫處。特殊營業(yè)場所兩手可握在背后或兩手握在腹前，右手在左手上面。兩腿繃直，腳尖與肩同寬，腳尖向外微分。

2、坐姿

(1)眼睛直視前方，用余光注視座位

(2)輕輕走到座位正面，輕輕落座，避免扭臀尋座或動作太大引起椅子亂動及發(fā)出響聲

(3)當(dāng)客人到訪時，應(yīng)該放下手中事情站起來相迎，當(dāng)客人就座后自己方可坐下

(4)造訪生客時，坐落在座椅前1/3，造訪熟客時，可落在座椅的2/3，不得靠椅背

(5)女士落座時，應(yīng)用兩手將裙子向前輕攏，以免座皺或顯出不雅。聽人講話時，上身微微前傾或輕輕將上身轉(zhuǎn)向講話者，用柔和的目光注視對方，根據(jù)談話的內(nèi)容確定注視時間長短和眼部神情，不可東張西望或顯得心不在焉。

(6)在單人通行的門口，不可兩人擠出擠進(jìn)。遇到客人或同事，應(yīng)主動退后，并微笑著做出手勢"您先請"

(7)在走廓行走時，一般不要隨便超過前行的客人，如需超過，首先應(yīng)說聲"對不起"，待客人閃開時說聲"謝謝"，再輕輕穿過。

(8)和客人、同時對面擦過時，應(yīng)主動側(cè)身，并點頭問好

(9)給客人做向?qū)r，要走在客人前二步遠(yuǎn)的一側(cè)，以便隨時向客人解說和照顧客人

(10)行走時不得哼歌曲、吹口哨或跺腳

(11)工作時不得忸怩作態(tài)，做怪臉，吐舌、眨眼、照鏡子、涂口紅等，不得將任何物件夾于下

(12)上班時間不得在營業(yè)場所吸煙或吃東西

(13)注意"三輕"，即說話輕、走路輕、操作輕

(14)社交場合或與特殊客人見面時，可行禮表示尊敬，行禮約20秒，頭與上身一同前曲，男性雙手自然下垂或同時用右手與對方握手，女性雙手在腹前合攏，右手壓在左手上，極特殊場合才行45度鞠躬禮。行禮完畢后用熱情、友好的柔和目光注視客人。

3、接待語言訓(xùn)練

1、交談

(1)與人交談時，首先應(yīng)保持衣裝整潔

(2)交談時，用柔和的目光注視對方。面帶微笑，并通過輕輕點頭表示理解客人談話的內(nèi)容或主題

(3)站立或落座時，應(yīng)保持正確站姿與坐姿，切忌雙手叉腰，插入衣服口袋，交叉胸前或擺弄 其它 物品。

(4)他人講話時，不可整理衣服，弄頭發(fā)，摸臉，挖耳朵，摳鼻子，搔庠，敲桌子等，要做到修飾避人。

(5)嚴(yán)禁大笑手舞足蹈。

(6)在客人講話時，不得經(jīng)常看手表。

(7)三人交談時，要使用三人均聽得懂的語言。

(8)不得模仿他人的語言、語調(diào)或手勢及表情。

(9)在他人后面行走時，不要發(fā)出詭譎的笑聲，以免產(chǎn)生誤會。

(10)講話時，"請"、"您"、"謝謝"、"對不起"、"不用客氣"等禮貌語言要經(jīng)常使用，不準(zhǔn)講粗言穢語或使用蔑視性和污辱性的語言。不開過分的玩笑。(11)不得以任何借口頂撞、諷刺、挖苦、嘲弄客人，不得與客人爭辯，更不允許舉止魯莽語言粗俗，不管客人態(tài)度如何都必須以禮相待，不管客人情情緒多么激動都必須保持冷靜。

(12)稱呼客人時，要多稱呼客人的姓氏，用"某先生"或"某小姐或某女士"，不知姓氏時，要用"這位先生"或"這位小姐或女士"。

(13)幾人在場，在與話者談話時涉及在場的其他人時，不能用"他"指他人，應(yīng)呼其名或"某先生"或"這位小姐或女士"。

(14)無論任何時候從客人手中接過任何物品，都要說“謝謝”，對客人造成的任何不便都要說“對不起”，將證件等遞還客人是時應(yīng)予以致謝，不能將證件一聲不吭地仍給客人或是扔在桌面上。

(15)客人講“謝謝”時，要答“不用謝”或“不用客氣”，不得毫無反應(yīng)。

(16)任何時候招呼他人均不能用"喂"。

(17)對客人的問詢不能回答"不知道"，的確不清楚的事情，要先請客人稍侯，再代客詢問，或請客人直接與相關(guān)部門或人員聯(lián)系。

(18)不得用手指或筆桿為客人指示方向。

(19)在服務(wù)或打電話時，如有其他客人，應(yīng)用點頭和眼神示意歡迎、請稍侯，并盡快結(jié)束手頭的工作，不得無所表示而冷落客人。

(20)如確有急事或接電話而需離開面對的客人時，必須講“對不起，請稍侯”，并盡快處理完畢。回頭再次面對客人時，要說"對不起，讓你久等了"，不得一言不發(fā)就開始服務(wù)。

想得到客戶的信賴，要好好活用果斷、反復(fù)、傳染的效果：

①果斷——將問題有信心地直截了當(dāng)?shù)卣f出;②反復(fù)——將項目的優(yōu)勢突出介紹;

③感染——將對項目的自信、自身的熱情傳輸給客戶。

(一)、有計劃、有階段性的推銷、談判

1、接近客戶，套近乎是良好溝通的開始;2、引起對方足夠的注意力、興趣和購買欲望;

3、利用自己豐富的房地產(chǎn)專業(yè)知識，信心十足地介紹自身項目的優(yōu)勢;4、打動他，令對方下定決心購買。

(二)、利用暗示進(jìn)行推銷、談判

1、正面暗示

日本有(醫(yī)生的正門、律師的客廳)的說法，即是說：破爛的正門，不堪入目的沙發(fā)，讓人無法相信他的本事;相反，華麗的正門，華貴的沙發(fā)，則令人心里舒暢。

同樣，銷售員若是穿衣服皺巴巴，表情灰暗，無精打采，那么就算客戶有滿腔的購買欲望都可能受到影響。

2、小小的動作也有暗示的作用：

①倒背著手面對客戶——讓人感覺高高在上，沒有親近感②抱著胳膊——讓客戶產(chǎn)生反感

③搓手——沒能信心的表現(xiàn)④眼睛的動向——眼神不能飄浮不定，眼睛是心靈的窗戶

⑤腳的位置——兩腿叉開，顯得吊兒郎當(dāng)。

(三)、巧妙利用電話推銷

1、在電話中作給人好感的交流

①注意聲音的高度，速度、語氣、稱呼、 自我介紹 ;②注意聲音給人的感覺;③注意用詞不達(dá)意、談話時間，盡量以簡潔為要;④選擇打電話的時機(jī)，準(zhǔn)備好要談的事項，準(zhǔn)備好需記錄用的紙、筆、計算器。

① 商洽成功的要點：

(一)、與客戶融洽談判

1、以自然、輕松的心情好好地與客戶溝通、融洽相處;2、有禮貌，培養(yǎng)推銷禮節(jié)，不說謊、真誠相處;

3、認(rèn)同客戶的優(yōu)點，并加以贊賞，令對方開心;4、尋找共通的話題，以商品房為談話中心，將我們的項目的結(jié)構(gòu)、價格、環(huán)境、交通，升值潛力等等詳細(xì)作介紹，突出自身樓盤的優(yōu)勢，必要時也可以適當(dāng)?shù)卣f競爭樓盤的劣勢;

(二)、對客戶作有效的詢問

1、利用詢問讓客戶開口說話;2、作能讓客戶馬上答復(fù)的簡單詢問;3、能夠讓客戶理解的詢問——不要太專業(yè)化，專業(yè)術(shù)語太多。

(三)、商洽中須掌握的幾項推銷術(shù)

1、了解客戶的性格，根據(jù)性格不同采取不同的說話接待方式。

2、根據(jù)其價值不同判斷：①利益型 ②理性型 ③感性型

3、了解排除競爭法：

①不說競爭對手的壞話②別說盡了項目的新有優(yōu)點

③與周邊項目作適當(dāng)?shù)谋容^，應(yīng)突出我方項目的優(yōu)勢

4、“擅長傾聽”客戶說話為推銷高手

①傾聽對方說話②令對方知道自己已充分理解他所講A、讓自己變得很賢明B、提高客戶自尊心C、客戶給自己的評價會增高

5、培養(yǎng)“傾聽技巧”

①對客戶提起的話題作適當(dāng)?shù)母胶廷诓灰S便插嘴③抓住發(fā)言機(jī)會圍繞商品為主題作介紹

② 在談判過程中，遇到客戶提出的反駁觀點、抱怨時：

1、誠實處理、不要說太多話，專心聆聽對方的話;2、說話要有權(quán)威性;

3、事前預(yù)想一下客戶的意見;4、分析原因，找出解決方案，如果能力權(quán)力范圍內(nèi)解決不了的，再往上級反映情況;5、別感情用事，與客戶辯解或爭吵。

③ 客戶意向購買，決定簽訂合約的征兆：

(一)、從語辭方面看

1、再三詢問價格、優(yōu)惠條件時;2、詢問什么時候入伙時;3、詢問項目交通、配套情況時;

4、反復(fù)問同一個問題時;5、與家人或朋友打電話時;6、開始談及自己的私事時。

(二)、由表情、動作方面看：

1、突然默不作聲，有所思考的表情突然開朗時;2、再次細(xì)心地到現(xiàn)場看樓或多次到訪時;3、仔細(xì)研究售樓資料，計算購樓費用時;4、深呼吸、不斷變換坐姿時。

④ 簽訂合約的注意事項：

簽訂合約是成功的關(guān)鍵階段，絕不可松懈，應(yīng)全力以赴

1、完成交易的 方法 ：

①重復(fù)項目優(yōu)點②暗示新購單位的優(yōu)點③把客戶選擇的范圍縮小④建議客戶下訂

2、簽認(rèn)購書或合同時：

①別讓客戶有緊迫感，以鎮(zhèn)定的態(tài)度簽約，別太著急。②別對自身的樓盤無信心，別放走機(jī)會。

③簽約后馬上說出祝賀語或?qū)I(yè)主表示關(guān)懷語，不談多余的話。④簽完合約后不要得意忘形。

⑤ 售后服務(wù)

1、簽定認(rèn)購書后，應(yīng)讓客戶清楚知道銀行地址、銀行帳戶及抬頭、應(yīng)在何時將首期款或其他樓款存入銀行。 2、應(yīng)讓客戶清楚知道在交完樓款，憑付款票據(jù)到指定辦公點辦理簽訂 買賣合同 (按揭的還需簽訂貸款合同、貸款申請表、辦理抵押登記及交清有關(guān)按揭費用)等有關(guān)手續(xù)，給客戶開樓款 收據(jù) 等。并協(xié)助客戶辦理入伙手續(xù)，解決問題。

3、若是一次性付款的，則讓客戶將身份證、購房資料、付清樓款 證明書 及購樓發(fā)票交給指定部門，待辦房產(chǎn)證。

4、各售樓處應(yīng)存一份客戶跟蹤記錄表，記錄好每個客戶樓款所交情況，讓各職員一目了然，若是欠交的則及時通知對方補(bǔ)交，若是用轉(zhuǎn)帳方式時，待樓款到帳后，則及時通知客戶前來簽署正式合同及辦理相關(guān)手續(xù)。

八、促使成交技巧

第一節(jié) 準(zhǔn)確了解客戶需求

? 首次接待和客戶跟蹤后，有必要對客戶進(jìn)行深入的分析，準(zhǔn)確地抓住了客戶的脈博，你的正式推銷已成功了一半。

? 客戶的個人檔案

? 力求全面，要善于從客戶的只言片語中解此方面信息，但切勿對客戶的私人生活表露濃厚的興趣，否則會引致誤解和厭煩。

? 客戶的一般需求

? 即客戶的基本購買動機(jī)，明白了解這一因素有助于更好的推介樓盤的基本素質(zhì)，但如果你的房子起碼的需求都有不能予以滿足，你的推銷就毫無必要。

? 客戶的特殊需求

? 每個客戶對房子可能會有不同的質(zhì)素要求，了解此點可使我們的推銷更具有針對性及避免失誤。

? 客戶的優(yōu)先需求

? 客戶的特殊需求中，有些是應(yīng)優(yōu)先對待，有時滿足了這一點之后，客戶眼中對其他因素的考慮不再重要，可使我們的推銷事半功倍。

商業(yè)地產(chǎn)銷售管理工作內(nèi)容

房地產(chǎn)銷售看似簡單，但是事實上并不是一件簡單的事情。因為它涉及到了非常多的工作環(huán)節(jié)，商業(yè)地產(chǎn)銷售管理工作內(nèi)容相關(guān)的工作內(nèi)容也不簡單。因此，從事過相關(guān)的房地產(chǎn)工作的朋友就會知道，其實商業(yè)地產(chǎn)銷售涉及到很多的環(huán)節(jié)，不同的環(huán)節(jié)具體的操作方式以及操作環(huán)節(jié)都會有一定的差異。因此，房地產(chǎn) 營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)銷售管理也就會存在一定的差異性。那么，商業(yè)地產(chǎn)銷售管理一般主要的工作內(nèi)容是什么呢?

首先，商業(yè)地產(chǎn)銷售管理要處理好商業(yè)地產(chǎn)銷售過程當(dāng)中的所有事務(wù)，不管是具體的房產(chǎn)銷售過程還是房產(chǎn)銷售本身的一些后續(xù)環(huán)節(jié)，都是需要商業(yè)地產(chǎn)銷售管理實際性去操作去督促的。銷售執(zhí)行如果自己本身沒有注意商業(yè)地產(chǎn)銷售管理的管理以及后續(xù)事項的處理，那么商業(yè)地產(chǎn)銷售管理就算不上是一個合格的商業(yè)地產(chǎn)銷售管理了。

其次，商業(yè)地產(chǎn)銷售管理還要對上級領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)，比如說在商業(yè)地產(chǎn)銷售過程當(dāng)中發(fā)生的一些比較重大的事件要及時性的進(jìn)行上報和處理，對于商業(yè)地產(chǎn)銷售后續(xù)過程當(dāng)中出現(xiàn)的問題要及時的處理和跟蹤等等都是作為一個商業(yè)地產(chǎn)銷售管理需要去實際性解決的問題。最后，商業(yè)地產(chǎn)銷售管理還要注重自己和商業(yè)地產(chǎn)銷售相關(guān)的一些事務(wù)，任何有關(guān)的工作以及信息內(nèi)容都要進(jìn)行適當(dāng)?shù)奶幚砗凸苤疲虡I(yè)地產(chǎn)銷售管理工作內(nèi)容這是作為一個合格的商業(yè)地產(chǎn)銷售管理必須要做到的事情。

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如何生動講好房地產(chǎn)銷售說辭

銷售前房產(chǎn)暖場說辭的奉承房產(chǎn)暖場說辭，不如售后的服務(wù)。這是制造“永久顧客”的不二法則。以下是我為大家整理的XXXX相關(guān)內(nèi)容，希望對讀者有所幫助。

XXXX：

您好，歡迎光臨!我是城市花園銷售員×××，請問您是第一次過來嗎?(如果是)那由我先帶您參觀，并給您作一個全面的講解!您請這邊走，首先給您講解一下城市花園在武昌的大概方位以及行車路線，(指城花的區(qū)位圖)。下面帶您參觀一下我們城花的影音室：

3分鐘宣傳片說辭

現(xiàn)在您可以通過這個三分鐘短片，了解我們項目的整體情況，首先出場的是萬科的吉祥物——花花，它從外太空飛到銀河系的中心“地球”，然后到達(dá)中國的一個中部核心城市——武漢，在來到武漢的一個核心新區(qū)，那就是“光谷”，光谷地處中心腹地，而萬科城市花園又處在這個核心區(qū)域的中心。

我們整個項目規(guī)劃用地600畝分為四期開發(fā)，目前銷售的主要是二期產(chǎn)品，這邊是我們的小學(xué)和幼兒園的規(guī)劃，萬科城市花園象一座新城市一樣，有自己完善的配套及公交體系，目前區(qū)內(nèi)已引進(jìn)了一條公交線路“586”路，后期我們還會陸續(xù)引進(jìn) 其它 幾條公交線路，來豐富業(yè)主的出行。

現(xiàn)在看到的這一塊是我們的集中商業(yè)區(qū)，里面包括超市、銀行、酒樓、快餐美食、健身房、藥店等等。

下面這個是小孩子在 足球 場邊玩耍的一個場景，那么所有的車進(jìn)入我們的小區(qū)必須采用的刷卡的模式。

萬科城市花園主要分為三種，一種是帶裝修交付的多情景洋房，就是這樣的(如短片內(nèi));第二種是不帶裝修交付的情景TOWNHOUSE，一樓送花園，二樓、三樓送露臺，層層退臺的設(shè)計，現(xiàn)在雖有很多開發(fā)商在模仿我們這種產(chǎn)品，但它始終無法復(fù)制與我們完全一樣的產(chǎn)品，因為這是屬于萬科的專利產(chǎn)品;還有就是帶裝修交付的電梯洋房，我們叫情景公館，剛剛新開放了展示間。

下面您再看到的是樣板間，給您一種溫馨、舒適的感覺，其實想起萬科很多人也會聯(lián)想起萬科的物業(yè)。讓您在里面有一種歸屬感，安全感，舒適感。

下面您看到的我們的幼兒園，引進(jìn)的是深圳的世紀(jì)星雙語幼兒園，采用國語和英語二種教學(xué)語言教學(xué)，給孩子一個良好的學(xué)習(xí)環(huán)境。今年9月份開學(xué)，目前正在招生。

畫面上看到的是我們小區(qū)的一個專為小孩子設(shè)計的 兒童 樂園，里面有海盜船，鴿子籠，沙地，涂鴉墻等等。給孩子們一個自由的天地，讓他們發(fā)揮潛能，展現(xiàn)聰明才智的空間，目前已經(jīng)開放了。

小區(qū)里面當(dāng)然少不了年輕朋友比較熱愛的會所了，會所里面包含了綠蔭 游泳 池，半室內(nèi)的 羽毛球 館，還有健身房，棋牌室等等。

現(xiàn)在我們所站的這個位子是在我們小區(qū)里面的城市博物館里，城市博物館里會記載下我們區(qū)內(nèi)發(fā)生的有紀(jì)念意義的人和事，把它以圖片的形式展現(xiàn)出來，讓我們小區(qū)的人文生活變得更加的豐富多彩。

萬科的理想就是讓您感覺我們銷售的不僅僅是房子，而是一種生活標(biāo)準(zhǔn)，一種追求高品質(zhì)的生活方式。我們的企業(yè)宗旨就是：建筑無限生活!

下來，我?guī)タ匆幌挛覀?00畝和600畝的沙盤：

(邊講解邊提問，了解客戶的需求，從而選擇適當(dāng)?shù)膮⒂^路線

二、情景TOWNHOUSE

×××先生/女士，現(xiàn)在讓我?guī)⒂^一下咱們?nèi)f科的專利產(chǎn)品――情景TOWNHOUSE示范單位。

■引導(dǎo)客戶，介紹情T：那現(xiàn)在我們面前的就是情T的樣板單位，您能否先告訴我，您面前的這種層層退臺的房子與其他您見過的多層房子有什么區(qū)別?(引導(dǎo)客戶主動去發(fā)現(xiàn)情T的不同之處)…………您說的非常對，我們情T僅有四層，且每一層都有露臺或大花園，并且都是隨樓附送的哦!情T不是別墅，但卻擁有庭院、陽光、綠地、私密的別墅生活品質(zhì);不是普通洋房，卻享有街區(qū)、鄰里、溫情、開放的社區(qū)氛圍，這種介于洋房和別墅間的新興產(chǎn)品，已成為那些渴望在忙碌的空余享受寧靜豐富的家園生活的新上層中產(chǎn)的最愛。

■低密度的優(yōu)勢：這種四層高的房子使我們小區(qū)的容積率僅有1.0。相比其他如金地格林小城、保利花園1.5-3.0的容積率來說，相當(dāng)于同等條件下我們房屋的樓面地價成本高出他們1.5-3倍;在地價越來越貴、土地越來越稀有的將來，這種低密度的多層房子再也不會有了，我們這種4-5層樓的房屋將成為最稀有的絕版!增值的潛力不可估量!

■有天有地的生活：您看到每一套房均帶有露臺或者大花園，層層推臺，退出每層可貴的花園露臺，宅前屋后保持著寬闊的間隔，同時每一套房能充分享受陽光的沐浴。您不用再面對傳統(tǒng)的立面整齊的防盜鐵網(wǎng)，走出囚籠的生活，足不出戶，就可以在自家的陽臺或者花園里享受冬日暖暖的陽光、夏日傍晚的習(xí)習(xí)涼風(fēng)。這種有天有地的生活，已不再是別墅的專利!

下面讓我們走進(jìn)去看一看：

情景TOWNHOUSE E2-102(示范單位)

您現(xiàn)在看到的是情景TOWNHOUSE一樓示范單位。

總體：

這是我們?nèi)f科的專利產(chǎn)品——情景TOWNHOUSE的首層單位，建筑面積148.5m2，四房二廳二衛(wèi)，獨門獨戶，8.1米橫廳，南北通透、通風(fēng)采光極佳;并且實用率高達(dá)92%;53平超大私家花園，入戶DEN的設(shè)計，所有這些都可彰顯您尊貴的身份。請各位注意，本單位只是示范單位，具體交樓標(biāo)準(zhǔn)請見戶內(nèi)展示，整個裝修因應(yīng)大戶人家的需求，設(shè)計成傳統(tǒng)的歐式田園風(fēng)格。

私家花園：

情T一樓隨樓附送53m2左右的私家花園，如果您家有老人或者孩子，既可以省卻老人爬樓的辛苦，又可以讓小孩子在院子里盡情的嬉戲;或者閑時在院子里伺弄一點花草，養(yǎng)一只小狗，再為女兒搭一個秋千;周末時候，邀請三五位同事、親友，來一次露天舞會或者燒烤……在家門口，您隨時可以與大自然親密接觸!

DEN：

DEN是指門入口旁邊的小客廳或者門入口旁邊的小書房，是所有別墅必須具備的一部分，普通房子就叫玄關(guān)，好房子是DEN，日本稱為和室。我們的DEN采用大面積的落地玻璃設(shè)計，充分擁抱陽光。您可以設(shè)計成書房，也可以做成一間休閑娛樂室。

閑下來，沖上一杯濃濃的咖啡，聽一支經(jīng)典懷舊的曲子，看著兒子在院子里玩得滿頭大漢，卻不亦樂乎，人生還有什么比這更能讓人滿足的呢?

客廳：

8.1米的超大面寬，約40平的客廳空間，足夠你周末時候在家舉行一個香檳PARTY，它的氣派和尊榮相信定會引來眾多參與者的羨慕，甚至嫉妒。從實用角度，8.1米的客廳帶來的開闊與通透，可以滿足任何形式的家具陳列。

廚房：

廚房功能的變革，兼顧中西用餐習(xí)慣，滿足烹飪區(qū)、家務(wù)區(qū)、備餐區(qū)、用餐區(qū)的功能劃分，讓做飯也可以成為家人開心交流的生活方式。例如廚房內(nèi)的早餐臺，不僅可以享受每天清晨出門前的二人世界;還可以用作大量客人倒訪時候，你大顯身手的戰(zhàn)場!

多功能房：

多功能房自然采光，可根據(jù)您的需要隨心設(shè)計。需要的時候即與客廳連為一體，偶爾來客又是一間客房;音響發(fā)燒友可以把這作為視聽室;家庭可以作為娛樂棋牌室;如果您有 收藏 名酒的習(xí)慣，那么這里就是一個最好的名酒鑒賞酒天地了，再精心布置一下，就可以和朋友在此把酒言歡，又不擔(dān)心影響家人休息，多么寫意!

臥室：

房屋的深處，是主臥室和兒童房，享受私密的個人空間。主人房朝南，21m2，另帶獨立衛(wèi)生間，寬大落地窗設(shè)計，享受陽光的貼心照顧，近賞庭院生活美景。

公衛(wèi)：

干濕分離，具有獨立的洗衣機(jī)位，萬科總在細(xì)節(jié)中體現(xiàn)品質(zhì)

3A戶型

現(xiàn)在我們看到的是三房中的3A戶型，這是一套標(biāo)準(zhǔn)的居家型三房產(chǎn)品。它最大的特點就是戶型緊湊實用，布局十分合理。廚房設(shè)計將烹飪區(qū)和備餐區(qū)分開，這樣不但可以減少您待在油煙中的時間，也可以讓您在為家人準(zhǔn)備美食的同時仍可以和家人聊天說話，您就不會再有被人冷落的感覺。餐廳也有獨立的陽臺，您在用餐時不僅可以欣賞到陽臺外的風(fēng)景，同時也保證了客廳和餐廳的自然采光和通風(fēng)。客廳采用的是大面積的落地觀景窗，不但保證了客廳的采光，通風(fēng)和觀景的效果，更顯得這套三房設(shè)計上的大氣。這里是客衛(wèi)，衛(wèi)生間采用干濕分離設(shè)計，防水插座開關(guān)，更加體現(xiàn)了我們?nèi)f科在細(xì)節(jié)上的要求。衛(wèi)生間的對面是一間兒童房。請大家注意!我們在這里設(shè)計了一個小小的儲藏室，三口之家的日常雜物是很多的，它不但解決了這個問題，而且它十分隱蔽不影響美觀。另外一間次臥室采用的270度觀景的低臺外飄窗?，F(xiàn)在我來向大家介紹這間主臥室，您一定會覺得這間主臥室很普通，無非就是有一個衛(wèi)生間和一扇大面積低臺外飄窗。請大家跟我來，3A戶型的主臥室最與眾不同的就是它還有一個工作陽臺。它不僅完善了居家功能，而且這個工作陽臺可以把客廳、兒童房和主臥室聯(lián)系起來。這樣讓您可以更好的照看您的孩子，而且還可以拉近您與孩子的關(guān)系。晚上，您可以在陽臺上透過窗戶看看您的孩子有沒有蹬被子。早上，您可以輕輕的敲敲窗戶要您的孩子起床上學(xué)。這樣一套居家功能完善，實用的三房，您喜歡嗎?

最后，

我們向大家介紹一下室內(nèi)的安防系統(tǒng)。首先，我們在門口為您安裝了門磁報警器。當(dāng)您回到家中忘記關(guān)門或門沒有關(guān)好，門磁報警器會提醒您。在客廳我們安裝了紅外微波雙監(jiān)控測器，當(dāng)您家中無人時，如果有人闖進(jìn)您的家中，它會通過系統(tǒng)直接向物業(yè)的監(jiān)控中心報警，監(jiān)控中心會通知所有在附近的保安員迅速趕到您家中。在廚房我們安裝了煤氣泄露煙感報警器，當(dāng)廚房的煤氣和煙濃度超過標(biāo)準(zhǔn)時，它會發(fā)出尖叫聲來提醒您。另外在您的主臥室的床頭位置，我們?yōu)槟仓昧艘粋€緊急按鈕。當(dāng)發(fā)生緊急情況時，只要您按一下附近所有的保安都會以最快的速度趕來。這一系列的智能化安防系統(tǒng)，讓您在我們?nèi)f科城市花園住的更加安心。

XXXX：房地產(chǎn)銷售接待流程案例

1、“客戶到，歡迎參觀”

2、引導(dǎo)入座(帶銷售道具，同事配合服務(wù))

3、業(yè)務(wù)寒暄(同客戶聊天，遞名片)目的是了解客戶的年齡，職業(yè)，需求等基本資料，同時將結(jié)合海報等介紹小區(qū)概況

4、參觀展示、進(jìn)而介紹產(chǎn)品，環(huán)境，其間觀注客戶神態(tài)，把握其關(guān)注點

5、二次引導(dǎo)入座細(xì)說產(chǎn)品，解答疑問(戶型、面積、綠化等)，并根據(jù)客戶情況為其做出適合推薦

6、帶客戶去樣板間、工地，了解其抗性所在，及滿意度

7、第二次引導(dǎo)入座，進(jìn)入價格的實質(zhì)性談判，先緩和一下氣氛(喝水、聊天、吸煙等)，后計算單價、總價、付款方式等解決異議

8、柜臺銷控，引導(dǎo)客戶，不要給其太多的選擇余地，“請問柜臺，××賣掉了沒有或可否介紹?”，“恭喜你，可認(rèn)介紹”或“對不起，已賣掉了!”

9、銷售論價，(從樓盤優(yōu)勢、成交率，客戶付款方式，成本分析，客戶滿度)判斷出客戶心理價位，必要時向?qū)０刚埵荆杏?在沒有達(dá)到實質(zhì)性階段時，談優(yōu)惠

10、現(xiàn)場逼定，注意說辭，請問你是否愿意做保留，目的是客戶過兩天交大定，當(dāng)客戶表不愿時，順其自然。

11、柜臺確認(rèn)“柜臺，請問×× …，恭喜你，請幫我再確認(rèn)一次”，確認(rèn)后，“恭喜你，已售出了”，全體祝賀，營造氣氛，給客戶無形推助力，同時體現(xiàn)案場規(guī)范，即使客戶猶豫則形成既成事實。

12、簽單收款，迅速填寫簽單，盡量不必要干擾，再寒暄。

13、送客禮貌至門口，約定下次見面時間。

房地產(chǎn)銷售說辭： 1.離鐵路近如何回答客戶 2.住在主干道旁邊吵 2.西曬

賣房的話我們不能夸大其辭，要事實求實的告訴客戶有利就有弊，離鐵路近，住在主干道是有點吵，你可以告訴客戶交通比較便利，而且現(xiàn)在玻璃也都是雙層中空隔音的，噪音可以減少不少。樓盤附近的配套都有哪些，是否實用，比如學(xué)校、菜市場、廣場這些，都是關(guān)建所在。西曬日頭是比較熱，但也就夏天那幾個月，太熱的話住在哪都要開空調(diào)的，反過來春天，秋天和冬天都會很舒服的，必竟這幾個季節(jié)下午的光照時間也都比較長，而且電梯房用空心磚也具有隔熱保溫效果，外墻上也都有做隔熱層的

關(guān)于房產(chǎn)暖場說辭和房產(chǎn)宣講說辭的介紹到此就結(jié)束了，不知道你從中找到你需要的信息了嗎 ？如果你還想了解更多這方面的信息，記得收藏關(guān)注本站。